荣盛发展首席经济学家、中国社会科学院房地产金融研究中心主任尹中立，东方证券首席经济学家邵宇日前接受中国证券报记者专访时表示，2020年房地产市场呈现的最大特点是分化：房价与租金出现分化，大城市与中小城市房价出现分化，南北城市的房地产市场出现分化。预计2021年房地产将会平稳增长，结构会进一步分化，但分化幅度可能会收紧。
银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的建立，意味着开发企业和按揭贷款的总体增速将下降。但不同银行有差异，规模较小的商业银行总体影响不大，可能会对短期房地产需求端形成较大冲击。我国的住房不论是人均面积和户均套数，都已经基本告别总量短缺阶段，但在结构上还需进一步优化。
结构分化特征明显
中国证券报：受疫情等因素影响，楼市近期呈现出哪些新特点和发展趋势？
尹中立：2020年房地产市场呈现的最大特点是分化，主要表现在以下几个方面：首先，房价与租金出现分化。从数据看，2020年的新房价格和二手房价格出现7%左右的上涨，但租金却出现小幅下跌。在四个一线城市中，按照每套平均租金计算，上海租金小幅上涨2.93%，北京和深圳的租金分别下跌了4.07%和5.44%左右，其他城市的租金也有不同程度下跌。房价与租金分化程度最大的应该是深圳，今年的深圳房价出现了较大幅度上涨，但住房租金却下跌。
房价上涨而租金下跌，在过去的20多年里是不曾有过的。主要原因与今年的疫情有关。在疫情影响下，服务业受到较大冲击，上半年的对外贸易也一度受到冲击，受此影响，2020年的居民收入增速放缓，有些城市的居民收入出现下跌，这与部分城市租金出现小幅下跌是吻合的。但房价的决定因素不仅取决于居民收入增速，还与市场预期有关，在宽松货币政策刺激下，全球资产价格均出现不同程度上涨。另外，新房与二手房价格倒挂，吸引了大量套利资金进入楼市。
其次，大城市与中小城市的房价出现分化。在去年初的疫情冲击下，2020年2月份所有城市的市场交易量均出现大幅度下跌，但随后一线城市恢复速度明显快于其他城市。前11月一线城市累计成交面积增长0.6%，成交价格同比上涨8.2%左右，成交量与价格均实现正增长。但二线城市的成交量同比下降2.6%左右，三线和四线城市成交量下降7.7%左右。
再次，南北城市的房地产市场出现分化。从成交量看，珠三角、长三角城市群二手住宅成交量同比增速在10%以上，环渤海城市群同比小幅下降，哈长城市群中两核心城市成交同比降幅约24%。长三角和珠三角城市二手房价格普涨，深圳与周边莞惠涨幅靠前，长三角中无锡、上海、南京及杭州等城市房价涨幅均在7%以上。北方城市除少数城市价格小幅上涨外，其余城市均下跌。
房地产市场的南北分化反映的是区域经济格局的趋势，今年的疫情进一步加剧该趋势。从最近几年的经济增速看，南强北弱的格局仍然有增无减，预示着房地产市场的南北分化仍将继续。
邵宇：房地产行业2020年出现了V型反转，房地产开发投资起到了稳定经济增长的作用，房地产还是经济“压舱石”。数据显示，今年楼市销售金额和面积都在历史高位。但房地产三大指标后续增长乏力，一手房销售月度成交指标、二手房月度成交指标和土地市场月度成交指标，下半年没有进一步向上攀升。未来在“房住不炒”的大背景下，且“三道红线”收紧杠杆也开始执行，预计房地产市场会平稳增长，结构会出现分化。
2021年，从二手房房价来看，一线城市的需求仍将十分坚挺，考虑到全球较为宽松的货币环境，2021年应该会继续保持一二三线城市出现分化的趋势，但幅度可能会收紧。
创新审慎管理制度
中国证券报：银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的建立，将对房地产市场产生哪些影响？
尹中立：为了实现房地产市场与实体经济均衡发展，中央不仅在住房制度改革进行了部署，在短期的政策方面也开始采取措施。2020年8月份出台了针对房地产开发企业财务指标的“三道红线”，2020年末又出台了银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度。
无论是对房地产开发企业的财务指标设置监管红线，还是对商业银行的房地产金融业务设置监管红线，都是我国在宏观审慎管理制度方面的创新，在国际上是没有先例的。这两项监管制度将对房地产市场产生深远影响，我们不能简单地理解为打压房地产市场，但在这些政策实施之初，会出现房地产金融边际收紧的效果。不仅对房地产行业产生影响，也会对其他部门产生深远影响。
“三道红线”无疑将迫使房地产开发企业改变过去的“三高”经营模式（高负债、高杠杆、高周转），包括排名靠前的龙头企业也必须放慢扩张速度，做到稳健经营。小型房地产开发企业面临被市场淘汰的风险加剧。
对商业银行的房地产金融设置考核要求，意味着今后的房地产贷款增速要与其他贷款增速保持一致，而过去几年房地产贷款的增速一直在20%左右，远高于其他贷款增速（12%）。这意味着开发企业和按揭贷款的总体增速必须下降，但不同的银行又有差异。
邵宇：日前出台的银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度，对整个房地产的需求
