“租房市场有明显的淡旺季之分，普通住宅买卖在春节、五一、十一黄金周等特定节点前后也有成交量和成交价上的区分，存在一定的周期性。但是，学区房没有。”多位学区房中介销售人员对中国证券报记者表示。
中国证券报记者走访北京西城区、海淀区、东城区等多个知名学区房片区发现，学区房价格整体平稳，成交量并没有受到疫情影响。不同片区的成交价出现一定的差异。其中，海淀区由于待售房源较多，整体价格平稳；西城区则由于低总价房源较少，业主降价意愿小，在需求不减的情形下，价格出现小幅上涨。此外，楼龄对议价空间影响较大。
诸葛找房数据研究中心王小嫱表示，疫情只是延缓购房需求释放，并没使购房需求消失。尽管随着“多校划片”政策的推行，“学区房”概念在被弱化，但北京东西城、海淀的教育资源优势明显且较为集中，“学区房”很受家长青睐，价格一直比较坚挺。
淡旺季差异小
位于海淀中关村一小某学区房片区销售人员张丽（化名）向中国证券报记者介绍，中关村一小附近学区房成交均价目前在12万元至13万元/平方米左右，这一价格已经保持了两年多的时间。“片区最高的时候炒到18万元/平方米，是2016年底成交的，卖的是个开间。第二年3月，北京地区出台限购政策，学区房出现了较明显的下跌，2017年底均价就跌到13万元/平方米左右。现在的价格处于平稳状态。”
据张丽介绍，自2017年北京地区楼市限购政策调控实施以来，学区房成交价和成交量每个月都很均匀。“疫情并没有影响学区房成交，很多家长在疫情管控较为严格的2月底、3月初前来看房。就是怕疫情过后，房价会出现上涨。”张丽指出，“北京的房价基数高，学区房更是如此，只要稍微一动，几十万的总房款就出来了。所以疫情期间，关注学区房动向的人还是很多。”
“疫情期间的关注，还是出于对价格波动的担心。”张丽解释，“为了孩子上学，不会说9月份开学，6、7月份才去买房子。过户、落户、审核都需要时间，一旦有差池，耽误的是孩子。绝大多数家长都是提前看房、提前买，这也造成了学区房没有淡旺季的原因。成交量和片区出房量关系很大。有的学区房因为具备较强的保值功能，很多‘不差钱’的人，孩子即便用完了学区房的功能，依然不会卖掉。于是，导致很长时间都没有房源出售，也就没有成交，但是不代表市场没有需求。”
这一说法得到了很多知名学区房销售人员的印证。以西城区为例，中国证券报记者走访了德胜门、金融街、月坛、什刹海等多个西城知名学区发现，近期西城区的这些学区房挂牌房源中，很少有小户型出售，1200万元至1500万元的小两居成为出售主力。而在此之前，500万元至800万元的入门级学区房较容易找到。
“1000万元以下的房子基本都卖掉了。小户型基本都不出房，没有新房源挂牌。业主持有这个片区的房子，一方面想上学，一方面也是为了保值、升值。疫情影响很多投资渠道的收益，卖掉学区房，投资别的产品可能还不如持有，因此最近挂牌业主较少。金融街片区目前在售小户型报价在20万元/平方米，实际成交两居室在17万元至18万元/平方米。价格出现小幅上涨，每平米相比春节前高了2000元至4000元，主要看业主着不着急卖。”位于金融街辟才胡同附近某宏庙学区销售人员赵璐（化名）对中国证券报记者表示。
针对所在片区的成交情况，德胜门学区销售人员则告诉记者，“虽然有疫情，但上学购房的需求没变。每年5、6月份是入学信息采集期，有的家长年后开始订房，特别是2、3月份成交量整体较高。今年受疫情影响，2月份需求有在3月释放的情况。从3月底至今，这个片区卖了47套，和往年同期差不多，和1月份比高了几套。”
多位销售人员表示，西城区不受“六年一学籍”“多校划片”限制，加上西城区教育资源相对均衡，很多预选其他城区的家庭选择了西城区。同时，西城区作为主城区，目前仅有一处新房项目，且总价多在2000万元左右，让很多家庭“望而却步”。
房龄对价格影响大
中国证券报记者走访发现，除了学区位置和对应的学校质量外，学区房的议价空间主要和楼龄关系较大。大部分区域“老破小”房源因楼龄高、贷款比例低等因素，整体议价空间大；较新商品房因居住环境好、后期好出售等优势成交量大，价格“坚挺”。房价稳中有涨的学区房，大多数是带电梯、有物业、租金回报高的次新楼盘。
多家房产监测机构指出，今年以来，学区房成交量和价格整体稳定，未出现大幅波动。随着购房者对品质要求的提高，存在摒弃“老破小”选择较新“学区房”情况。
中国证券报记者走访中发现，低于市场价或议价空间大的房源，其楼龄、户型均有明显的“硬伤”。此外，很多房源打着“学区房”名义，但其实对应的学校并非坊间流行的“知名学府”。
以海淀黄庄某片区为例，某知名中介平台一套73平方米2居室房源，报价615万元，建成时间在1990年左右，属于普通型住宅，户型为东西走向塔楼，满五不唯一。中介平台销售人员王欣（化名）告诉记者，业主考虑到楼龄高后期不好出售、采光不好和变现原因，最低可以580万元成交。若按照最低价计算，
