事件描述

2024年5月17日，央行推出四项政策措施：1）设立3000亿元保障性住房再贷款；2）降低全国层面个人住房贷款最低首付比例；3）取消全国层面个人住房贷款利率政策下限；4）下调各期限品种住房公积金贷款利率0.25个百分点。

事件评论

央行为何政策“四连发”？落实政治局会议要求，助力存量地产消化。关于货币和地产政策，4月30日政治局会议提出，“要灵活运用利率和存款准备金率等政策工具”，“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”；5月10日央行货政报告强调，“推动企业融资和居民信贷成本稳中有降”，这句话上次在货政报告中出现是2023年二季度货政报告（2023年8月发布，2023年8月有降息，2023年9月有降准，8、9月有一系列地产新政）。结合近期财政发力，当下与去年7月政治局会议之后的货币、财政、地产一系列组合拳相继落地十分相似，本质上是助力维稳经济、维稳房价、维稳预期。

央行政策强度如何？首付比例创新低，多年房贷利率下限政策取消，从刺激需求、提供再贷款支持收储两个维度，助力地产去库存。

（1）首付比例首次降至15%、25%。历史来看，国内首套、二套首付比例调整区间处于20%-30%、20%-60%。2023年8月，监管将首套、二套最低首付比例统一降为20%、30%，而此次则分别调降5%来到15%、25%，其中首套房首付比例为历史最低水平。

（2）取消房贷利率下限。2007年，央行针对二套房提出“贷款利率不得低于同期同档次基准利率的1.1倍政策”；在以贷款基准利率为锚的时期，首套、二套房贷利率下限多按照基准利率的0.7倍、1.1倍执行；2019年10月起，房贷利率下限则在LPR的基础上进行加减点。2022年12月，符合房价下跌条件的城市，阶段性放宽首套房贷下限；而本次政策则直接取消了执行多年的房贷利率下限政策。

（3）公积金贷款基准利率下调。2019年之前，公积金贷款利率多跟随贷款基准利率进行调整，2019年以来，公积金贷款基金利率的调整频次则大幅降低。上一次公积金贷款基准利率调整为2022年10月，下调15BP，同年8月1Y-LPR、5Y-LPR亦分别下调5BP、15BP。此次政策调整后，5年以下（含5年）和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.35%和2.85%，较上期下调25BP。

（4）创设保障性住房再贷款。此次再贷款额度3000亿元，利率1.75%，期限1年，可展期4次（其他工具多是2次），向地方国有企业（不得涉及地方政府隐债，不得是地方政府融资平台）发放贷款，支持以合理价格收购已建成未出售的商品房，用作保障性住房，央行按照贷款本金的60%发放再贷款，预计带动银行贷款5000亿。目前存续的地产结构性工具包括保交楼贷款支持计划（2000亿，使用4%）、租赁住房贷款支持计划（1000亿，使用2%），后者纳入本次的保障性住房再贷款管理。值得注意的是，虽然再贷款利率较低，且能展期4次，但仍需考虑付息问题，所以要求收储项目后续能够迅速配售或租赁。

如何看待政策的效果？短期提振市场信心，长期有利于构建房地产新发展模式。地产当下的核心矛盾主要在于两个方面，一个是需求端预期扭转，一个是供给端库存过高。需求端，地产逐步从“投资品”向“消费品”转换的过程“道阻且长”；供给端，过去十年需求的过度透支和加杠杆，导致库存高企，库存消化的过程又伴随着价格的出清，进一步冲击需求。在地产下行周期，需求刺激政策短期利好“箭在弦上”的刚需和改善性需求，但也可能对房价造成一定负向影响；而长期来看，政府收储则有利于监管通过调配供给，进而逐步掌握影响房价的主导权。

央行政策箱里还有哪些工具？可以乐观一些，仍有想象空间。展望未来，我们在4月的深度报告《下一步降息，需要什么条件？》中提出，中长期视角来看，地产下行、银行不良贷款、土地财政、城投、地方债务等问题相互交织、彼此牵制，高质量发展的要求下，这些问题的处理和出清需要时间换空间，也需要央行宽货币的配合。而当下，央行政策工具箱中仍有较多选择：价格上，仍有降息空间，关注后续存款利率、LPR调降的可能，以及美联储转鸽后MLF调降的可能；数量上，本次首期保障性住房再贷款3000亿，后续若仍有资金需求，关注PSL新增情况，或者央行配合中央财政发债、配合地方财政化债的进度。

风险提示

政策效果不及预期。