如今，城市更新的重要性提升至前所未有的高度，如何加快转变超大特大城市的发展，共建可持续的城市未来，是接下来的新命题。粤港澳大湾区是城市更新项目布局最多的区域，专注于大湾区的不动产投资管理公司——深圳前海润禾投资管理有限公司已经成为城市更新投融资市场的中坚力量。截至2022年底，前海润禾累计管理的城市更新基金规模超过110亿元，且已有多支产品顺利实现退出。

对此，证券时报记者对深圳前海润禾投资管理有限公司首席执行官路强进行专访。作为大湾区城市更新领域中的代表性人物，路强如何看待当下城市更新市场所出现的问题以及未来大湾区城市更新市场的前景?

路强先后在北京、大连、香港、深圳等华润旗下多个企业任职。2012年路强出任华润信托总裁兼任华润元大基金管理公司董事长，在任期间推动公司在信托并购基金、地产金融及阳光私募基金管理等领域取得了行业领先地位。2018年4月，路强作为主要发起人，创立深圳前海润禾投资管理有限公司。2023年，前海润禾成为深圳私募基金业协会不动产私募投资基金专业委员会首批委员单位。路强目前还担任深圳城市更新协会副会长及金融专业委员会执行主任，广东省旧城镇旧厂房旧村庄改造协会产业促进中心副主任。

让记者印象深刻的是，路强在采访过程中多次强调“稳预期”的重要性：稳定的政策预期、长期的规划以及更多的长期社会资本参与，或许是解决当前城市更新市场问题的“最好药方”。而且，房地产市场目前进入深度调整期，更应该更大力度地投入到城市更新。

记者：前海润禾在成立之时，为何选择城市更新作为主赛道?

路强：2018年前海润禾成立之时，当时有个很重要的背景就是资管新规的颁布，金融机构的非标资管业务面临着严格的监管，但另一方面市场需求依然强劲，这样反过来意味着整个投融资市场孕育着巨大的创新需求机会。

同时，我们当时就判断整个房地产行业将面临着深刻的结构化转型，将从增量市场向存量市场演变，这对于房地产市场是个极大的结构性转变。而城市更新又是标准的非标业务，就是针对存量市场的一门生意。我们不再选择做以往的那些传统二级开发业务并寻找“差异化”，再加上基于团队过往在不动产投融资领域的积累和专业储备，于是我们就选择了城市更新金融服务这个细分赛道。

有了这样的判断以后，为了更好的“做深、做好、做透”，我们做了战略聚焦，一个是业态的聚焦，就是城市更新赛道的聚焦;另一个是区域的聚焦，就是粤港澳大湾区的区域聚焦。

提到聚焦，房地产本身是一个非常“local”的生意，所以作为投融资机构必须专注化，每个企业都只能在自己的专业领域内发展壮大。仅仅在深圳，我们就研判了几百个城市更新项目，对每个项目做了经济价值测算，历史背景挖掘，还有几十项负面清单的梳理，所以很多客户拿到深圳的更新项目，我们能很快回复这个项目优点是什么，缺点是什么，存在哪些问题，这就是聚焦和专业。

除了选择了正确的赛道，前海润禾创立至今还建立了完善的公司治理机制。前海润禾的治理机制，最主要的特征就是“国企背景加市场化机制”，这是我们最核心的优势。前海股交作为大股东，不仅保证了运营规范，国企信用背书让我们在业务拓展中更容易获得客户信任，而对金融行业而言，最重要的就是信任。

记者：前海润禾在长期战略上坚定不移的聚焦大湾区，以城市更新为核心的不动产投融资，为何会选择聚焦粤港澳大湾区特别是深圳、广州和东莞?

路强：城市更新有很多分类维度，拆除重建和综合整治(或称微改造)是基本分类。举例来说，北京和上海的城市更新主要是对原有的物业资产进行功能调整和优化的综合整治类。深圳、广州和东莞除了综合整治，更大一部分是拆除重建，这与土地资源、城市特点以及历史遗留问题相关，但说明这三座大湾区城市在城市更新方面拥有巨大的潜力和投融资需求。

其实，中国房地产市场这个概念讲起来是只能说统计学上有意义，真正从投资或者从开发的角度，特定城市或特定区域房地产市场才有真实意义。房地产本质是不动产，所以观察一个城市的核心是看其未来的产业升级空间以及人口的净流入，如果一座城市拥有这些特征，其未来的房地产投资价值仍旧具有增长空间。

在这里，我想着重谈一下深圳。现在，深圳市场的核心问题是严重的人地错配和供需矛盾。据我了解，自改革开放至今，深圳市场目前还不到200万套红本住宅，却有着近2000万的实际居住人口，这背后的供需矛盾非常明显，而且最主要的矛盾就是土地资源的稀缺，特别是住宅土地资源的供给稀缺。

目前，深圳的建成区面积已经超过50%，但依旧拥有良好的产业升级前景和人口竞争力，在这样的背景下，最稀缺的资源和最核心的需求就是土地。那么，土地从哪里来?城市更新是土地资源释放必然选择的道路，而城市更新又是个长周期的事儿，需要多层次的资本市场和社会资金的支持参与。

正如我前面所提及，目前的房地产市场出现结构性分化，结构性分化最大的特征就是房地产整个行业出现调整以后，不是每个城市都有“机会”，跟过去不一样了