核心观点：自8月25日“认房不认贷”纳入因城施策政策工具箱以来已近一个月，政策出台后，房地产市场信心明显提振，但亦存在后劲边际减弱、刚需接力不足的风险，有待政策继续调整优化。具体来看，新房市场情绪高涨，但受新房供应减少、期房交付风险等因素影响，尚未反映在成交量上；二手房挂牌量大幅增加，成交明显改善，房价止跌企稳，整体情况好于期房。各能级城市表现：京沪>广深>

二线城市>三四线城市。尽管房地产市场回暖的趋势已经显现，但改善时间能持续多久尚不确定，存在后劲边际减弱、刚需接力不足的风险。促进二手房市场流动性恢复是激活整个房地产市场良性循环的“关键一跃”，为此可进一步优化前期市场过热阶段出台的限制性政策，更好满足刚性需求。目前限制性政策调整优化空间主要在一线城市，比如适当降低首套房的房贷利率加点、调整普宅认定标准等。

新房：①新房市场情绪高涨。由于新房交易税费一般低于二手房，并且户型大、房龄新等特点更契合“卖一买一”的改善型需求，成为本轮政策调整的受益市场。中原地产统计的新房来访指数自9月以来快速拉升，近两周已经达到5月初以来的最高点，说明新楼盘的市场情绪经过了四个多月的低迷后出现了整体性回升。

②但由于过去两年全行业拿地和开工缩减，新房供应放缓，购房者可选的优质项目减少。此外，期房交付风险也会影响新房销售，即购房需求更多从新房转向二手房、从期房转向现房。

③受上述两因素影响，新房市场成交量仍处于低位，二线城市整体好于一线城市。

9月前20天，30个大中城市日均新房成交套数为3035套，比8月下降12.4%，比去年9月同期下降4.7%。

④随着政策契机和“金九银十”旺季到来，部分城市加快了新房上市步伐，近期新房成交量也出现了边际改善。第38周（9月11日-17日）新房上市面积较上周增长77%，减轻了供给端约束，带来了新房销售的边际好转，新房成交套数环比上周增加17.1%，比去年同期增长8.8%。

二手房：①从供给端来看，“认房不认贷”的调整鼓励了“卖一买一”的置换需求，核心一二线城市周增挂牌量比8月周均增长40%，其中京沪增幅接近90%。挂牌量增加不只代表二手房供给增加，也反映了需求的增长，换房需求正在加速入市

②从成交量来看，二手房整体好于新房，并且一线城市的存量房成交好于二线城市。截至17日，9月前三周10个重点城市二手房成交均值为1.24万套，环比8月增长5.5%，低基数下比去年同期增长30.7%。其中，京沪比8月增长近30%，8个二线城市中，除青岛、成都外，其余6城均比8月进一步下降。

③二手房价有所企稳，但受挂牌量增加影响，房价难有明显上行。根据70城样本计算的周度二手房价来看，最新9月17日房价较8月底持平，整体来看二手房价格在政策出台后逐步企稳。分能级城市来看，一线城市房价在8月下旬快速冲高，9月3日比8月20日上涨3.8%；但随着挂牌量增加以及市场情绪有所降温，9月中上旬房价再度走弱，9月17日较3日下降1.9%。二线城市受二手房成交偏弱影响，房价仍在下行。

展望：①总的来看，不论新房还是二手房，本轮政策出台后市场回暖的幅度目前还弱于年初小阳春；并且市场表现依然分化，二手房好于新房，各能级城市表现：京沪>广深>二线城市>三四线城市。

②展望后续，房地产市场回暖的确定性较强，但改善时间能持续多久尚不确定，目前已经出现后劲减弱、刚需接力不足的风险。政策发布之初，短期市场预期过高，无论是新房来访指数还是一线城市二手房房价，都在9月初快速冲高。但近期新房来访指数增速开始放缓；而二手房市场，表现最强劲的一线城市房价经过冲高后已开始环比下降，同时挂牌量大幅增加表明承接置换房的刚需可能仍然偏弱。

③活跃二手房市场是激活整个房地产市场良性循环的“关键一跃”，政策可进一步优化调整。按照“认房不认贷”规则，只有卖掉存量房，二套房才能认定为首套，购房门槛才会降低；并且，部分家庭需要卖掉存量房以回笼资金，这也是后续新房与二手房置换需求的主要来源。因此，二手房市场流动性恢复是激活整个房地产市场良性循环的“关键一跃”，而刚需对置换房的承接则是市场持续改善的源头。为此，之前市场过热阶段的限制性政策仍有进一步调整优化空间，主要集中在一线城市，比如适当降低首套房的房贷利率加点、调整普宅认定标准等。

风险提示：政策效果后劲边际减弱、刚需接力不足；广州调整后，其他一线城市会否跟进具有不确定性；房地产市场下行超预期，政策也会进一步变动。