核心观点：

一线“新政”已近三周，成交小有改善。9月1日起，北上广深均开始落实“认房不认贷”政策，新政自此已接近3周。从成交来看，二手房改善好于新房。二手房方面，以北京为例，9月3日、10日、17日北京二手住宅当周成交面积分别为24万平米、25.4万平米、31.1万平米，较2021年同期的两年复合增速为-12%、1.6%、1.9%，成交同环比均在逐周改善。但新房方面，9月3日、10日、17日，一线城市新房当周成交面积较2021年同期的两年复合增速分别为-19.8%、-24.2%、-21.5%，对新政的响应偏弱。

领先指标回落，反映楼市热度或难持续。从逻辑上看，成交数据作为地产交易的最终结果，对新政的反馈相对滞后，而二手房带看数据更为领先。从带看数据来看，9月10日当周，二手房带看指数环比大幅反弹：北上两地样本内房源带看量环比增长超过50%，绝对水平仅低于今年春节后、去年6月两个旺季。但在9月17日当周，除广州外，其余三城二手房带看量均明显下滑，北京、上海、深圳带看量环比增速分别录得-21.1%、-34.7%、-2.7%。二手房带看量快速回落，或预示未来二手房成交难以持续改善，新政的带动作用或难支撑实现“金九银十”。

稳房价仍需实招，“认房不认贷”并非终点。从8月房价看，上海、广州、深圳二手房价格环比下跌，而北京二手房价格环比微涨，反映新政出台前一线城市楼市凉热不同。新政落地后，从二手房挂牌价来看，分化依旧存在。9月3日-9月17日，北上二手挂牌价环比上涨，广深二手挂牌价持续回落，未能全面改善。由此来看，“认房不认贷”政策力度或不足以实现稳房价目标。我们认为，当下仍需更宽政策带动更多购房释放，调整限购、二套房首付比例等政策来提振一线楼市仍有必要。