2023Q1这一轮房地产销售的向上脉冲太短，这有可能跟疫情积累的需求释放存在干系。在这批需求释放后，地产销售要重新回到周期的轨道之中。

而且这一轮地产销售的改善也不是一荣俱荣的：无论是看销售面积还是房价涨幅，这一轮地产增量资金明显是向新一线或二线聚集的。

这个结构是不符合基本面的：归根到底，一个城市的房子基本面还是要看抢人的速度，而新一线城市的抢人速度是略逊一筹的。

照此推断，房子在今年Q1改善的背后也许不是积累的需求，而是积累的预期。

往后来看，地产销售的改善需要切换到更缓的斜率之内：

1）基本面虽然不能代表一切，但投资需求相较于居住需求来说，要算更加精细的一笔账；现在限制投资需求的，更多还是地产商当前的状态；2）在现实层面，我们也同样看到居民在购房时的谨慎心态有增无减，竣工速度将成为地产销售越来越刚性的约束。

如果地产销售不稳定的话，地产投资自然不会稳定，除此之外，我们还需要考虑两点：

1）现在的地产投资在向竣工端倾斜，这对地产商来说本身就不太经济；2）在节奏上，地产竣工端的资金投入相对有限，地产投资很难单纯因大量的竣工建设而加速。

房地产在今年并不是一条相对确定的线索：

1）无论从销售的稳定性还是投资结构来说，今年地产投资向上的阻力颇大；2）需要关注的是，无论是市场还是政策驱动，如果地产的去预售化开始，地产的流动性将在很长时间内经历一个青黄不接的阶段（可售的尚未竣工，在售的尚未交付），这在短期也许会造成额外的压力。

风险提示：国内疫情反复风险，政策不及预期风险，海外加息超预期风险。