报告摘要：
2022年土地出让收入同比下行-23.3%，除地产行业本身周期外，还包含着政策、疫情等因素的叠加影响，因此2023年将有一个短期修复趋势。但从中长期来看，代际人口更替将带来地产销售和投资中枢进一步下台阶，土地财政退坡是大概率。前期报告中我们曾提示90后比80后人数减少16.6%，00后比80后减少32.7%，以此为坐标，中期维度下土地出让收入较2021年收窄二到三成左右应是中性预期。
在我们前期报告《走出谷底》中曾测算，从2019年的抽样人口数据占比推断80后、90后、00后的人数大约为2.22亿、1.85亿、1.49亿。对应90后比80后人数减少16.6%，00后比80后人数减少32.7%。
如果我们以本轮地产销售面积周期峰值2021年的17.9亿平方米为基准，90后需求以16.6%的比例下降，则销售面积合理位置大致在14.9亿平方米左右。往后看，如果进一步按00后代际更替后的32.7%比例下降，则地产销售面积的合理位置大致在12.1亿平方米左右，较2021年下降32.4%。
由此来看，中期趋势下土地出让收入大概率也将随之收窄二至三成。
土地出让收入是财政四本账中“第二本账”的主要部分，亦是地方财政收入的最重要来源之一。绝对规模上，2017年以来土地出让收入占财政前三本账收入总量的比重基本维持在20%-30%区间；江苏、浙江、山东、福建、安徽、江西、重庆、四川、贵州、青海等地区占比更达40%-60%。
市场对土地财政的重要性已有普遍认知。近年来国有土地使用权出让收入占财政前三本账（一般公共预算、政府性基金预算、国有资本经营预算）的比重基本维持在20%-30%左右，与之相对的税收占比有所下降。
而这一比重同时也存在区域分化现象，细数全国各省市可以看到土地收入占当地财政收入比重较高的省份有江苏、浙江、山东、福建、安徽、江西、重庆、四川、贵州、青海等，占比达到40%-60%左右的更高水位，一方面是部分地区的土地市场景气度较高，成交量或溢价率相对较高，另一方面是部分地区自身造血能力不足，税收收入规模相对较低，需要依靠转移支付或土地财政进行补给，对于后者而言，土地收入的重要性更甚。
除直接影响外，土地出让收入还有一些间接影响不容忽视。一是投向领域，土地收入和基建的关联度更大。土地收入所对应的支出中城市建设、土地开发等方向占比约30%-40%，高于一般公共预算。而这就意味着其对地区经济撬动弹性在有些年份会更加显著。二是调剂资金，自2015年起，第二本账资金大量调入第一本账以抹平第一本账实际收支差和财政赤字的差距，规模自2015年以前的不足5000亿元上升至2021年的2万亿元以上，这对第一本账的支持力度十分显著，而2022年却下滑至9000亿元。对大规模留抵退税、财政平衡难度更大的2022年而言，第二本账支持力度的减弱影响也更大。往后看，由于近年来一般公共预算大量动用存量资金，在未来若出现财政收支的进一步收紧，土地财政支持力度的放缓影响将会更加深远。三是土地收入还承担着一部分专项债还本付息的功能，近年来随着专项债发行规模的增大，专项债券还本付息规模占政府性基金预算比重越来越大，2022年专项债还本与付息规模分别为1.2、0.6万亿元；专项债务余额20.7亿元，显著超过当年第二本账收入总额7.8万亿元。这一点应该也是近期财政部摸底专项债项目收益情况的背景之一。
国有土地使用权出让收入是政府性基金预算收入的最重要组成部分，而政府性基金预算具有“以收定支，专款专用”特性。因此土地收入所对应的支出也将主要投向包括土地开发、城市建设等重要领域。根据2010-2014年数据（这一数据后续不再公布），土地开发与城市建设占土地支出的比重约为30%-40%，这一比重高于同期的一般公共预算基建占比（9%-12%）。我们在前期报告《土地出让金与短周期经济增长》中也曾提到，土地收入的重要性不仅限于形成财政资金的补充，更重要的是它对基建项目的贡献，而在需要稳增长的年份中基建投资便是带动经济运转的启动机，可间接增加居民收入、为地方招商引资、改变城市面貌。
同时，土地出让收入还在一定程度上承担着支援第一本账的功能。2015年“堵偏门开正门”以来，政府性基金预算调入一般公共预算的资金规模较此前显著增大，自过往的不足5000亿元逐步攀升至2021年的最高值2.1万亿元。但2022年因土地出让收入的下滑，这一调出资金规模又再次收窄至9000亿元。往后看，由于2018-2022年每年动用的存量资金及调入资金均在1.0-2.5万亿元左右，存量资金规模收缩，在未来若出现财政收入大幅下滑的情况，土地财政可能也较难复刻2018-2021年的大规模支持情景。这一点或许也是引发市场忧虑的原因之一。
同时，土地出让收入减少在影响上也存在一定的内生缓冲机制。由于“以收定支”，收入减少的同时，也会相应减少拆迁补偿等成本性支出，相应的土地开发支出也会下降，因此收入端的减少本身并不会直接带来财政收支缺口的扩张。财政部长刘昆曾表示“土地出让收入是毛收入，所以它的收入下降影响并没有那么大”。引申可知，土地出让收入的减少自然会减少相应的支出。随
