年初房地产市场表现略不及预期，新房和二手房市场呈现结构分化格局。年初新房市场表现平淡，截至2月10日，30大中城市商品房日均成交面积为29.1万平，同比-24%，前值为-21%。二手房成交活跃度逐渐上升，春节过后两周，重点10城二手房成交套数分别达到1933套和2013套，较节前明显回升且大幅好于去年同期，也高于2021年同期。价格层面同样释放了重要信号，1月50城二手房价格指数环比+0.2%，这是自2021年8月连续17个月环比下跌以来首次止跌。

二手房市场启动速度通常快于新房。二手房市场化程度高于新房市场，购房者和业主对地产调控政策的反应更加迅速，二手房市场启动速度也快于新房。通常是量在价先，在交易活跃之后，看房的客户也会增多，带动价格上行。因此，二手房成交量的变化为我们判断楼市是否回暖提供了重要的信号。

二手房成交活跃度能否向新房市场扩散尚存不确定性。1）市场情绪还未大面积传导。成交活跃度较高的区域主要集中在北京、深圳、成都等局部热点城市，市场情绪能否向更多城市以及新房市场传导有待观察。2）积压需求释放带来的脉冲效应还在扩散。疫情过峰结束的时间并不久，积压需求释放带来的脉冲效应还在扩散，这种状况可能还会持续一段时间。3）居民购房意愿仍不强。1月居民新增中长期贷款规模为2231亿元，低于近5年春节所在月均值（+3318亿元），显示居民加杠杆意愿不足，对楼市预期尚未实质性好转。

3月份将是观察房地产市场的重要时间窗口。3月季节性因素扰动基本消退，如果重点城市二手房回暖态势能够延续并向更多区域扩散，同时成交价格环比能够连续保持上涨势头，那么二季度新房市场大概率会企稳，下半年销售同比可能会转正。如果二季度出现新一轮疫情扰动，地产修复周期可能会拉长。一旦3月地产修复不及预期，有可能进一步加重居民购房的观望情绪，二季度地产销售大概率延续相对弱势格局，也会拖累上半年经济增长的表现，这预示着新一轮地产政策加码的必要性上升。

高频数据方面：1）生产端，钢铁产业链开工率延续升势，房建项目开工率环比显著回升，但仍低于基建项目。2）需求端，商品房成交面积同环比改善，30大中城市商品房成交面积周内（2.6-2.11）均值录得37.8万平方米，较去年农历同期降5.8%。3）价格端，国际油价先抑后扬，英国布伦特Dtd和美国WTI原油价环比分别升0.9%和1.3%。4）库存端，螺纹钢延续累库，2月10日当周总库存环比增加9.9%。5）出行端，百度迁徙指数同比增幅收窄至24.5%，百城拥堵指数同比涨幅走阔至6.0%。

风险提示：疫情反复超预期，地产政策效果及需求恢复弱于预期。