投资要点

三箭齐发，支持民营房企融资

近期，为了促进房地产市场平稳健康发展，各有关部门陆续出台多项举措，充分发挥金融支持房地产市场作用，满足民营房企业合理融资需求，稳定房地产企业融资，形成了信贷、债券、股权融资的“三箭齐发”态势，民营房企融资困境有望得到改善。

因城施策加速落地，政策效果初步显现

1）“促销售”：放松政策遍地开花。为了刺激房地产销售，各地促销售政策持续加码。

从1月到9月，各城市“促销售”政策密集出台，具体政策可以分为：

“放松限购”、“购房补贴”、“公积金政策”、“首付比例调整”、“房贷利率调整”、“放松限售”、“二手房带押过户”、“多孩家庭住房扶持政策”、“一人购房全家帮政策”、“出租破限购政策”以及“集中购房政策”等11类。

2）“保交楼”：政企合力见实效。“保交楼”成为当前稳定房地产市场的关键内容。中央层面设立政策性银行“保交楼”专项借款；地方层面成立纾困基金、加强监管专款专用和返还相关资金；房企也在通过“引进信托公司接管项目”、“债权人收购出险企业优质项目”、“拍卖项目公司债权引入投资方”、“合作开发项目由资金方接管”等方式积极自救；同时，“保障性租赁住房”和“棚改统贷统还”等纾困模式也在积极探索中。从政策效果来看，“保交楼”政策初显成效，竣工节奏有所加快。

回溯历史，本轮下行周期有何异同？

本轮情况较过往有所不同、较为复杂，不能将本轮房地产市场的下行与历史上任何一轮房地产下行周期做简单类比。从需求端来看，人口红利减弱，住房需求进入下降期；居民加杠杆空间有限；疫情反复和房企信用事件压制居民购买需求和意愿。从供给端来看，房地产投资仍将依赖销售回款；房地产库存位于高位。

房地产市场未来如何演化？

1）销售端修复需要时间。在“促销售”和“保交楼”政策的刺激下，商品房销售面积出现一定的修复态势，但是恢复节奏偏慢，短期内居民对房地产预期依然偏弱，购房意愿不足。但是随着经济修复，居民收入回升，防疫政策的逐渐优化，居民的购房需求有望在2023年出现修复。

2）从房地产投资结构来看。根据土地成交价款估计，2023年二季度或将是土地购置费的底部，下半年或将开始逐渐复苏。随着房地产企业融资困境的缓解，以及“保交楼”政策的推进，预计后续建安工程支出也将开始出现明显修复。

综上所述，我们预计2023年房地产投资较今年将出现一定的修复，全年房地产投资增速约在-6.5%。

风险提示

宏观经济和政策出现超预期变化。