一、从汇率和地产角度理解央行降息空间
1.1人民币汇率阶段性企稳
最近一轮美元兑人民币汇率贬值，主导因素在于美元单边升值。8月15日央行降低MLF利率后，美元兑人民币汇率出现新一轮贬值。9月以来美元兑人民币汇率接连贬破关键点位，15、16日，境内外人民币汇率交易价先后破7.0，28日进一步跌破7.20关口，收盘价录得7.25，创下2008年1月后新低。相比之下，参考一篮子货币的CFETS人民币汇率指数近期走势平稳，仍位于100点以上的较高位，基本持平2021年末水平。
美元指数飙升的背后，是欧元、日元、英镑等主要币种接连走贬。今年以来欧元贬值明显，实际有效汇率指数跌破90点关口，逼近2017年2月的前低水平。截至9月30日，欧元兑美元汇率较年初贬值13.8%，日元、英镑的贬值幅度更大，分别为25.8%、17.5%，直接推升了美元指数。
美联储史诗级加息是美元大幅升值的根本原因，在激进的加息路径下，人民币汇率的贬值压力不会消失。而在激进加息转为温和加息后，贬值压力可能明显缓解。
第一，在发达经济体央行中，美联储加息时点更早，幅度最猛。
加息推升美债收益率，美国较其他经济体利差扩大，资本回流美国，推升美元汇率。利率平价理论能够很好地解释利差对于汇率的影响，其逻辑在于，利差驱动下，资金从低利率国家流向高利率国家以追求更高收益，使得高利率国家货币趋于升值，低利率国家货币则趋于贬值。
第二，利率抬升加剧了欧洲经济的脆弱性，进一步构成美元升值的基础。
欧洲经济正面临能源危机、通胀高企、货币收紧的三重冲击。在过去，俄罗斯所生产的廉价能源商品是欧洲工业体系和民生的关键一环。根据bp最新发布的全球能源统计报告，2021年欧洲对原油、天然气、煤炭三大基础能源的进口依赖度分别高达73.4%、59.7%、43.8%，其中来自俄罗斯的进口占比分别达到29.7%、54.1%和48.1%，足以说明俄罗斯能源供应对于欧洲的重要性。但自俄乌冲突以来，各方制裁与反制裁持续升温，欧洲能源供应陷入危机，直接推升了欧洲的通胀压力。
在债务与经济下行压力下，欧洲国家跟进加息也无法扭转货币贬值趋势。
欧洲受地缘政治冲突的影响更直接，能源主导的输入性通胀更顽固，经济存在更大的下行压力。9月欧元区综合PMI录得48.2%，创2021年1月后新低，连续第三个月出现萎缩。激进加息甚至还会导致“欧债危机”升温，从债务占GDP比例上看，2021年希腊、意大利、葡萄牙、西班牙等欧元区边缘国家债务/GDP比例已超过2010年。近期意德利差再度走阔，不断逼近250个基点的历史“危险区域”，其他欧洲边缘国家包括西班牙、希腊等较德国国债利差也有不同程度扩大。受困于此，欧洲一度陷入“越加息越贬值”的尴尬境地。
第三，外汇市场难免形成空头情绪。美联储在9月议息会议上释放了很强的鹰派信号，点阵图显示年内两次会议将再加息1.25个百分点，2023年或继续加息并将基准利率维持在今年水平以上。市场加息预期因此大幅升温，9月27日，2年期美债收益率破4.3%，10年期美债收益率盘中破4%。体现在交易层面，美元指数多头情绪处于历史高位，远期市场隐含较强的人民币贬值预期，最新3月期和1年期NDF分别贬破7.1和7.0。
需要注意的是，美元指数非商业多头净持仓已呈现冲高回落迹象。美元指数非商业多头净持仓可用于衡量外汇投机行为，可作为美元指数的领先指标，历史上二者有很强的相关性。这至少说明，支撑美元指数继续上行的交易情绪已开始降温。
美元兑人民币汇率贬值或告一段落，后续可能进入低位震荡阶段。
1)央行频频出手稳汇率，有利于打压贬值预期。
2)美债利率见顶回落，利差压力趋于缓解。
3)中美经济基本面或再度扭转。
4)美国经济陷入衰退后，美元需求或减弱。
1.2如何看待当前地产形势?
9月大部分城市房贷利率低至下限，多地放松限购限贷、调降首付比等。8月22日LPR调降15bp至4.30%，根据贝壳研究院发布的百城房贷利率数据，9月份以来已有86城房贷利率低至首套4.10%、二套4.90%的下限水平。“因城施策”导向下，各地地产相关政策的放松、调整仍在继续。9月份以来，青岛、杭州等地放宽限购政策，郑州等地“保交楼”持续推进，22日银保监会披露国开行已向沈阳市支付全国首笔“保交楼”专项借款。
政策支撑下，房地产销售小幅回暖，融资微弱改善。9月中旬以来，30城地产销售边际回暖，除与政策刺激有关外，主要还受到季节性因素的影响，但从新开工数据上看，地产投资意愿仍旧低迷，8月房屋新开工面积当月同比减少45.7%，累计同比下探至-37.2%。
央行、银保监会发布重磅政策，阶段性放宽部分城市首套住房贷款利率下限。9月29日，人民银行、银保监会发布通知，决定阶段性调整差别化住房信贷政策。对于2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，在2022年底前，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。央行、银保监会此举一出，5月份出台的《调整差别化住房信贷政策》中房贷利率下限为5年期LPR减20基点的限制被打开，效果相当于“定
