从西太平洋平静的海面下潜几十米，便进入了生机盎然的海底世界。各种生物共处同一空间，有体形庞大的鲨鱼，也有身形细小的鱼类，生长了几十年的海龟慢慢悠悠地滑过，成片的珊瑚绵延不绝……

鲨鱼需要以鱼虾为食，却又必须仰仗珊瑚提供的氧气。在海洋世界这个生态圈中，没有绝对的强弱之分，每种生物，既是营养的吸收者，也是营养的提供者，没有谁能够离开其他生物单独存在。

它们以这种方式，共同维系了数十万年，或者更久。

在瑞安广场26楼，瑞安新天地行政总裁张斌从巨大的窗户望向淮海中路上的人来车往，聊起和谐自洽的海底世界，眼睛里满是光芒。

瑞安广场始建于1994年，是淮海中路上最早建成的一栋甲级写字楼。辟通于1901年的淮海中路，长约2000米，有“东方香榭丽舍大街”之誉，被视作上海商业品味和调性的代表。

从瑞安广场步行300米左右，便是久负盛名的上海新天地。被福布斯评选为全球二十大文化地标之一、由瑞安主导的上海新天地，以上海近代建筑的标志石库门为基础，改变原有居住功能，赋予商业经营功能，把新的生命力注入这些旧建筑。

作为淮海中路第一座由港资开发建造的写字楼，瑞安广场在一众摩登建筑之间独树一帜。上海新天地更是把历史与未来连接在一起，成为城市卓越社区的先行者与探索者。

海底世界给了张斌很多启发和灵感，“我们提出‘城·市·人’概念，‘城’可以理解为这些具体的物理建筑，‘市’可以理解为市集、市场，引申为经济组织以及他们的经济行为，‘人’则是每一个生活其间的你我。‘城·市·人’其实就是一个海底世界，三者之间彼此都是双向维系、双向需要的，每一部分都是营养的吸收者，同时又是营养的提供者，这是我们城市更新理念的底层逻辑。”

他进一步阐释说，这样的底层逻辑，是建立在两个最基本的认知之上的：第一，不管螺旋式还是脉冲式还是其他什么方式，城市是不会停止演变和发展的;第二，绝大多数人对于更美好的生活方式的追求，是不会停止的。

这两个基本判断，帮助张斌和他的团队建立了穿越周期的长期视野与格局。不同的周期，会有不同的变化和外部冲击，如果盲目跟随变化而随意改变经营策略，很容易随波逐流，只有在穿越周期的进程中坚守“不变”的清晰战略，才有可能形成穿越周期的“定力”。

即使目前的行业调整恐怕还未停歇，需要重新锤炼跨越周期的能力，瑞安新天地看重和租户及合作伙伴的共赢关系，同时也将与城市的关系放在首位。

”以上海新天地为例，我们现在所做的，都是20年前考虑的事情。而我们现在考虑的是，20年后的上海新天地是什么样子?”他说。

英国历史学家麦考莱说，“一个浪头也许很快会平息，然而潮流却永远不会停止”。

潮起潮落，城市一直在生长。我们到底需要怎样的城市和社区?什么样的城市和社区会像海底世界那样历久弥新?上海新天地又会更新、生长为怎样的社区?

用生态系统逻辑去思考

1997年，在美国旧房改造专家本杰明·伍德建筑设计事务所和具有深厚东方文化背景的新加坡日建设计事务所帮助下，太平桥新天地项目完成总体规划，并于2001年年底建成第一期。从那时到去年，走过20周年的上海新天地，正迎来蜕变时刻。

张斌把上海新天地定义为“文化及社交目的地”(Culture&SocialDestination)，“早期的时候，我们描述这里为‘城市的会客厅’，更多的是从生活方式的角度切入。随着第一个生命周期的完成，到了中期，我们聚焦在‘回归社交的本质’，把这里打造成一个真正有活力的地方。”

“我们的理念，是不做传统的房地产企业，一旦进入一座城市投资，必须在当地深耕，与城市一起成长，并且致力于将当地文化发扬光大。”张斌以上海新天地为例表示，“我们用了20年，整体工程才开发了70%，可见我们同城市一道成长的决心和毅力。这件事情，如果从长期主义的视角来看，可以很明显地发现，中国特大城市在环境保护、建设未来城市这一块，将释放巨大的机遇空间。”

今时今日，年轻人更加追求体验性服务，特别是“创意阶层”更强调自我价值、自我文化的实现和表达，上海新天地如何回应这种变化?

2019年，张斌带领团队考察了纽约、伦敦和东京等城市之后发现，类似伦敦西岸这样的形态，是能够代表整座城市的精神和文化的，“年轻一代对于社交、休闲、娱乐、办公等模糊界限功能板块的需求是非常明确的，我们如何运用日新月异的科技手法，将历史的文化底蕴和城市的更新发展更好地融合在一起?”

这就是“大新天地NEXT20规划”的出发点，其核心目标，是打造具有辨识度、包容性、创造力的可持续城市社区。以“新天地，上海心”为发展愿景的大新天地计划，则进一步明确，将为上海打造“世界级复合功能都心区”，助力城市精神永续与城市辨识度提升。

张斌顺手在会议室的白板上，写下了活力空间开发者、无界社区运营者、产业生态培育者、多元资本运作者等四个关键词。

海底世界是一个巨大的隐喻，张斌喜欢用生态系统逻辑去思考，“我们希望上海新天地能够进化为一个生态系