不论在美国还是在中国，房地产都曾经是抵御通胀最有力的武器。如今，与美国高通货膨胀相伴随，美国房价又在不断创出新高。
中国最近20年经历了两轮比较严重的通货膨胀，其余时间CPI涨幅大部分以低于3%的速度稳步上涨，但是相对于房价的涨幅来讲，消费者物价指数的涨幅就有点“小巫见大巫”了。
中国房价上涨的原因有很多，除了货币超发，还有经济增长带来的居民收入增长、人口城镇化带来的房地产需求增长、房地产金融的支持、土地供给稀缺，等等。总之，在以上五大类因素下，房地产成为过去20年居民抵御通货膨胀最好的投资选择。
然而，无论对于中国还是美国居民而言，一个值得深思的问题是，如果通货膨胀加上经济的高增长意味着房价的持续上涨，那么当经济衰退的风险与日俱增，房价还能不能持续上涨呢?
支撑中国房价的五大因素
对于早已走过城镇化阶段的美国而言，房价上涨主要是货币超发和低利率带来的资产配置需求，当货币政策转向紧缩，美国房价的回调会像股市泡沫破裂一样，都是迟早的事。当经济衰退来临，首先要回避的就是周期类资产，房地产是经济衰退过程中最需要回避的资产之一。
对于中国而言，随着上游工业通胀向下游消费品的传播，房价作为通胀初期的资产配置选择，仍然有一定的保值意义。然而，走过20年的长期上涨之后，支撑中国房价的五大类因素——人口城镇化因素、居民收入增长因素、房地产金融因素、居民资产配置因素、房地产供给因素等都已经或正在发生逆转。
(1)人口城镇化因素。2020年，中国人口城镇化率从1998年的33.35%升至63.89%，每年的新增城镇化率平均在1.4%左右，即每年新增将近2000万城市人口，从而带来房地产需求的持续增加。2015年以来，每年的新增城镇化速度逐步下降，现已回落到1%以下。预计在总体人口城镇化率达到70%后会显著放缓，届时人口城镇化所带来的房价上涨动力会逐年趋弱，并且会因为不同地区人口流入和流出情况而出现明显的分化。考虑到人口城镇化和移民因素在全球各国的各历史阶段都与城市房地产保持比较强的正相关关系，中国未来人口城镇化速度的放缓对房价的推动力势必逐年减弱。
(2)居民收入增长因素。沃顿商学院RechardHerring教授对全球50多年房地产市场的研究表明，居民可支配收入增速与各国房价都有明显的正相关关系。中国居民可支配收入过去40年来一直在高速增长，但2021年来，尤其是经历2020年疫情冲击以后，中国城乡居民可支配收入增速明显下降。2016~2019年，中国居民人均可支配收入年均实际增长6.5%，而2021年前三季度，居民收入两年平均实际增长5.1%。毫无疑问，中国居民可支配收入增速的放缓，也将削弱房价上行的动力。
(3)房地产金融因素。从宏观上看，全球的货币超发要么流向房地产，要么流向股市，要么流向实体经济。在全球范围内，房地产金融因素都是推动房价的主要原因之一。当然，一旦房地产金融因素发生逆转，比如2007年美国的次贷危机，对房价的负面影响更加巨大。从微观上看，按揭贷款是全球居民购房普遍使用的方式，因而以房地产按揭贷款为基础的房地产金融因素对房价有十分重要的影响。在过去20年，中国的房地产金融一直是推动房价上涨的主要因素，每当金融紧缩，房价就会阶段性回落。2020年以来，中国的房地产金融政策虽然阶段性地进行了微调，但是总体上变得越来越谨慎，与之前20年的全面支持阶段已经不可同日而语。更加谨慎的房地产金融政策必然也会削弱中国房价上涨的动力。
(4)居民资产配置因素。居民资产配置因素在所有影响房地产价格的因素中是最特殊的，因为它是一把双刃剑，在房价上涨过程中放大上涨，在房价下跌确实形成后放大下跌的动能。目前来看，在中国的房地产需求中，投资性和投机性住房需求越来越少，因为资产配置而推动房价上涨的力量也在衰减。值得警惕的是，中国居民房地产配置在家庭财富总量中的占比高达70%以上，如果这个配置比例有所下调，带来的冲击会是巨大的。
(5)房地产供给因素。房地产供给因素与房价负相关。过去20多年中国的土地拍卖制度虽然形成了金额巨大的土地财政收入来源，但是客观上也成为抬高房价的重要因素之一。2021年，随着城市土地“流拍”宗数增加，土地供给因素所带来的房价上涨动力也在减弱。
曾经支持中国房价上涨的五大类因素，目前都已经在弱化甚至逆转，2021年中国商品房市场成交量明显萎缩，居民购房意愿明显降低。好在中国的城镇化速度虽然在放缓，但依然有空间;中国居民收入增长速度仍然保持正增长;中国货币超发的量从2013年以来已经明显放缓，并且其中很大一部分被股市扩容所吸纳，对房价的推动力有所弱化;中国居民的房地产配置比例已经是全球最高，未来有逐步下降的趋势，在这样的背景下，中国未来的房价普涨阶段已经结束，未来必然走向分化。
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北京、上海、广州、深圳等一线城市是国家的经济、科技、金融、文化、贸易中心，通常还充当大都市圈的核心城市角色，在国际上则对标纽约、伦敦、新加坡这些大都市，其特殊吸引力很难被替代，因此即便
