“保交楼”是短期扭转市场预期的关键变量。今年已出台较多稳地产的政策举措，但在疫情反复及停贷事件等因素干扰下，实际效果受到影响。

我们在7月26日报告《地产政策重心或向“保交楼”倾斜——年中经济形势分析会议前瞻之地产政策》中指出，本轮政策力度偏弱主要体现在三处：1）北京、上海等具有示范意义的一线城市仅小幅下调了房贷利率，并未出台放松限购、限售等更为强力的地产支持政策；2）三道红线、贷款集中度管理等对民营房企的监管约束并没有出现实质意义上的松动；3）本轮房贷利率降幅比较有限。即便下半年稳地产政策继续加码，也不太可能突破上述框架。据中指院调研数据，在7月停贷事件发生后，市场感知占比达到46%。短期来看，“保交楼”可能对扭转市场预期，推动地产基本面修复更为关键。

各地“保交楼”有何进展？政治局会议明确指出“压实地方政府责任”，这意味着在下一阶段工作中，各地政府将给予“保交楼”任务较高优先级。我们系统梳理了各地公布的“保交楼”政策及方案，在对停工项目的处置方式上，大致可以分为两类：一类是对销售收入尚能够覆盖投资成本的，即资产大于负债的项目，通常此类项目可以通过地方国资收并购、回收净地释放抵押贷款、改建保租房先租后售、成立纾困基金等市场化方式进行处置，操作难度相对较小。另一类是销售收入已经无法覆盖投资成本，即资不抵债项目，此类项目处置难度较大，很难通过市场化方式解决。

预计下一步很有可能通过地方政府向政策性银行进行专项贷款，由地方国企将获得资金用于收购已售逾期难交付的项目并进行完工建设，保证楼盘的交付。

下半年地产景气度将优于上半年，销售与投资同比大概率回升。随着各地政府逐渐发力“保交楼”任务以及政策性银行的参与，预计将扭转市场悲观预期，有望带动下半年房地产销售改善，预计全年销售增速中枢维持在-15%左右。如果出现较大规模的疫情反复或各地“保交楼”进展不及预期的情况，预计房地产销售增速中枢将降至-20%左右。另外，受土地购置费拖累，叠加“保交楼”政策效果时滞的影响，全年房地产开发投资增速或保持在-5%至0%区间内，略高于上半年。

风险提示：疫情反复超预期，“保交楼”政策力度及效果弱于预期，经济下行超预期