一、当前经济形势和面临的问题
1、疫情防控逐渐放松，三季度复苏确定性高
整体来看，上半年经济出现比较明显的下滑，二季度下滑尤其严重，经济勉强实现正增长，GDP增速0.4%。在疫情管控措施比较严格的情况下，实现正增长是非常不容易的。在4月份经济比较低迷时，我建议大家要保持信心，要认识到很多影响因素都是暂时的，并不是长期的，长期看我国经济潜在增长速度仍然在4%以上。一旦疫情得到有效控制，疫情管控措施做出相应调整，经济就会逐步复苏。我们看到6月份经济数据已经有所改善：3-5月份的PMI都在荣枯分水岭之下，6月份重新回到之上，PMI作为一个先行指标反映了未来三个月经济运行，因此我们从PMI的角度预计三季度会继续复苏。
前段时间我和券商到海南进行了一周调研，主要调研了旅游免税产业链，明显感觉到在上海6月1日全面解封以及放开到海南的旅游后，整个海南的旅游路线都是爆满的，海南很多五星级酒店价格已经炒到三四千一晚，免税店购物也排起了长龙。虽然旅游数据还没有完全恢复到疫情前2019年的水平，但根据统计，整个端午节期间旅游人数已经恢复到2019年的70%，消费金额恢复到2019年的60%，也就是说复苏是确定的。尽管这其中也有一部分是之前被压抑的需求的集中释放，但整体看，相对于4、5月份有明显回升。
近期疫情防控政策逐步开始调整，第九版疫情防控明显比之前一个版本放松了。比如入境隔离的天数大大缩短，以及行程码及时取消了星号，从过去查14天的行程缩短到7天等，一定程度上增加了城市之间、省份之间人员的流动。经济要想活跃起来，人员必须流动起来，因为人是最重要的生产要素。此外，过去几年经济转型已经体现出消费的重要性：消费对GDP的贡献超过投资和出口，成为三驾马车中最重要的一个引擎。上半年社会消费品零售总额整体还是表现不佳，出现了微负增长。下半年一定要出现快速的复苏，最好能够回到10%以上，这样下半年经济就稳了。
在疫情防控不断放松后，消费和经济在未来两个季度出现复苏是可预期的。但这也是一个重要风险点：奥密克戎的传播性比较强，控制起来比较难，会不会部分地方又出现疫情反复，管控措施再加码，导致经济增速出现再次回落的风险。
2、房地产投资跌幅扩大，连锁反应值得警惕
上半年数据显示，固定资产投资增速出现下滑，其中房地产投资下滑最为明显，并且跌幅逐渐扩大。近期的一些烂尾楼、集体停贷的事件，是房地产整体去杠杆、资金链出现断裂风险的一种集中体现。虽然部分楼盘出现集体断贷占银行按揭贷款的比例微乎其微，但它反映出很多问题，其连锁反应和蝴蝶效应值得警惕：未来会不会有更多的楼盘，更多的业主看到集体断贷的可能性后也加入到该行列，以此促进保交楼，促进开发商加快建楼的速度?去年恒大等大型地产商已经出现资金链风险，今年很多大地产商又出现债券评级下调，甚至债券价格暴跌的情况，这些都反映出资本方对于房地产市场在去杠杆过程中出现资金链断裂、甚至破产倒闭的风险的担忧，这一点非常值得关注。
今年上半年很多地方取消了限购限贷，甚至出现了一些购房送户口，购房减免购置税等鼓励措施，但收效甚微。这是因为经济启动并不像汽车的启动，汽车只要踩油门马上就会走起来，但整个经济一旦增速放下来，想再启动就要像飞机一样，必须要滑行很长一段时间，并且要达到一定的速度才能启动。所以经济增速出现下调再想启动，就需要更大的力度来刺激，更多的措施来放宽对消费的限制。
过去五年对房地产企业进行资金链上的严格控制，很多房企不能发股票融资，被强制去杠杆，导致其在过度加杠杆后资金面非常脆弱，一旦房地产销售放缓，很快就面临资金链断裂的风险，形成恶性循环。加上出现烂尾楼事件后，新的购房者在买房时会更加谨慎，新房销售可能会进一步下降，这将进一步加大房地产公司回收资金的难度，加重他们资金链的危机。此外，三年疫情导致很多人收入下降，甚至让部分行业出现失业潮。人们对于买房的信心和能力大受影响，即使部分地方放开了房地产的限购限贷，也只有部分富人阶层有能力买房，中低收入人群买房的能力仍然有限。
不过房地产行业目前面临的问题还没有形成系统性风险，并且由于按揭的首付比例偏高，最少30%，很多有贷款记录的甚至要付60-70%的首付，所以只要房价不下跌就不会出现大面积断供的现象，也不会出现美国2008年的次贷危机。当时美国发生次贷危机主要是由于很多银行零首付或者仅以10%的首付给买房者提供贷款，杠杆过高，又加上通过MBS这种按揭贷款资产证券化，将风险扩散到金融系统。现在来看我国房地产市场面临的问题主要还是房企资金链断裂问题，并没有扩散到整个金融系统。所以只要采取措施来保交楼，稳定市场预期，让更多的买房者能够放心买房，已经交了全款的买房者最终能够拿到房子，这些问题都能化解。
二、如何解决房地产政策矫枉过正问题?
1、保障房企正常开发贷的需求
房地产行业本身就是依靠杠杆发展的行业，这是它本质的特征。所以在去杠杆过程中要注意不能一刀切，对于正常的开发贷需求
