实施城市更新行动，转变城市开发建设方式和经济增长方式，对提升城市品质、满足人民群众美好生活需要、推动城市高质量发展具有重要意义。

《中国经营报》记者注意到，自从“城市更新”被正式写入《政府工作报告》后，全国各地加快了城市更新的步伐，陆续出台了相关的行动计划和任务目标，积极探索可持续的实施模式。

“城市更新项目往往会涉及公共职能和公共利益，涉及到大量社区公众的参与和协商，项目更新过程中需要更频繁地与政府进行沟通和决策。所以，无论是政府管理、公众的参与、社会资本的投资，还是开发商的运营能力，各个方面都会面临一定的挑战，都需要逐步摸索，然后形成一定的实践模式。”仲量联行华北区战略顾问部总监王飞分析指出。

多地出台城市更新细则

截至2021年年底，全国已有411个城市实施2.3万个城市更新项目，各地出台的有关地方条例、管理办法和指导意见超过200个。

2021年，“城市更新”被首次写入《政府工作报告》，而今年的《政府工作报告》更是将“有序推进城市更新”列入2022年重点工作，并提出“再开工改造一批城镇老旧小区”。

记者注意到，随着城市更新相关配套政策的不断落地和实施，各地在鼓励市场主体参与、相关的规划和资金等方面，支持力度不断加大。而城市核心区街区更新、城市公共空间提升、老旧小区改造、老旧工业厂房改造、传统商务楼宇改造、传统商圈改造将成为城市有机更新项目的重点。

如长沙市提出“差异化更新”理念，将建成区划分为更新核心区域和外围区域两个部分，核心区域以历史文化保护和综合整治为主，逐步向外疏解人口及非核心城市功能，外围区域承接核心区疏解功能，加快片区功能布局完善，提升城市品质。

成都市则在国土空间总体规划中编制城市更新专章，确立“提升城市竞争力和宜居度”的总体目标，提出更新总体指引。划定173个更新单元，以产业空间、文化空间、交通空间、生态空间四类更新为重点，带动城市整体更新。

同样作为住建部首批21个城市更新试点城市的南京市，则提出探索打破传统的“小区”概念，推进相邻小区及周边地区联动改造。以老旧小区改造为契机，整合利用城区公共空间，推动小区内外公共服务和社会服务联动的城市更新，促进居住社区品质提升。据了解，南京今年计划改造老旧小区128个，建筑面积276万平方米，惠及群众3.69万户。

值得一提的是，住建部在去年发布的《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》中，曾指出有些地方出现继续沿用过度房地产化的开发建设方式、大拆大建、急功近利的倾向，随意拆除老建筑、搬迁居民、砍伐老树，变相抬高房价，增加生活成本，产生了新的城市问题。

为此，住建部提出，要严格控制大规模拆除、严格控制大规模增建、严格控制大规模搬迁、保留利用既有建筑、保持老城格局尺度、延续城市特色风貌、探索可持续更新模式、加快补足功能短板、提高城市安全韧性等多项城市更新规划原则和指导意见。

记者发现，在各地出台的城市更新计划中，“不大拆大建”已成为统一共识。

如北京市即提出，北京城市更新坚持“留改拆”并举、以保留利用提升为主，原则上城市更新单元(片区)或项目内拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20%。提倡分类审慎处置既有建筑，推行小规模、渐进式有机更新和微改造。

根据住建部数据统计，截至2021年年底，全国已有411个城市实施2.3万个城市更新项目，各地出台的有关地方条例、管理办法和指导意见超过200个。在实践中，各地不断创新实施模式，不断完善支持存量更新的政策举措，逐步探索政府引导、市场运作、公众参与的可持续模式。

创新实践

“最佳实践”包括了首钢老工业区(北区)更新、劲松(一区二区)老旧小区有机更新、西单文化广场升级改造(西单更新场)等。

“其实，城市更新的定义很宽泛，不同的城市对于城市更新项目的定义又不太一样。比如，在北京，凡是拆除重建的项目都不算城市更新。而深圳的城市更新政策的口径和范围要更宽泛，分为拆除重建类和综合整治类，涵盖了旧改、工改、旧商业区改造等。”王飞指出。

事实上，实施城市更新行动，重点在于推动城市空间结构优化和品质提升。对特大城市而言，其主要任务更侧重于“存量更新”和“有机更新”。

日前，北京市对16项城市更新“最佳实践”和18项城市更新“优秀案例”评选进行公示。其中，“最佳实践”包括了首钢老工业区(北区)更新、劲松(一区二区)老旧小区有机更新、西单文化广场升级改造(西单更新场)、菜市口西片老城保护和城市更新等，涉及了多个方面。

以西单文化广场升级改造(西单更新场)为例，据项目实施主体华润置地介绍，西单更新场在建筑设计之初，需要解决很多冲突点。

如空间上，项目原有的地上和地下相互割裂开来，没有发生互动联系;功能上，项目紧邻长安街，同时又地处西单商圈的第一站，要兼顾沿长安街的建筑形象和商业活力展示，这就导致了新与旧、上与下、动与静、规矩与活力、文化与商业看似矛盾的秩序在这里交汇，如何解