报告导读/核心观点

2022年需重点关注城市更新对地产投资的潜在拉动作用。城市更新的范围包括“三区一村”改造，即老旧小区、老旧厂区、老旧街区以及城中村改造，驱动投资规模远大于过往单一的老旧小区改造。《十四五规划》首次在五年规划中为城市更新设立数量型指标，未来将是重点发展方向，当前仅2省6城公布的十四五期间投资规模已近5万亿元（含估算值），未来全国范围的投资规模可能进一步超预期（2省6城对应的人口和GDP的全国占比均在16%附近），其中片区开发、智慧城市和生态城市等都是潜在超预期领域。当前大量房地产企业已积极参与老旧厂区、城区和城中村改造，预计将对地产投资形成超预期拉动作用。地产投资将超预期并助力5.5%增长目标实现，权益资产方面预计稳增长相关板块表现将贯穿Q1；利率债方面预计10年期国债收益率将进一步在Q1末Q2初向3.2%上行。

城市更新是十四五规划重点内容，“三区一村”的涵盖范围远大于老旧小区改造我们曾于前期报告《先立后破，制造突围》中指出，以城市更新和保障房投资为代表的政策性投资将是拉动2022年地产投资超预期的重要驱动因素。当前市场已对保障性租赁住房的建设进行充分预期，但对城市更新的潜在投资规模认知尚存不足。习近平总书记曾在《求是》杂志发表文章指出：“要完善城市化战略，把人民生命安全和身体健康作为城市发展的基础目标，更好推进以人为核心的城镇化，使城市更健康、更安全、更宜居”，城市更新则是“新型城镇化”任务的重要构成部分之一。

从具体定义来看，2021年4月国家发改委印发《2021年新型城镇化和城乡融合发展重点任务》，文件中明确城市更新的主要内容是：“在老城区推进以老旧小区、老旧厂区、老旧街区、城中村等的‘三区一村’改造”。根据定义不难发现城市更新的涵盖范围以及驱动的投资规模远大于过往单一的老旧小区改造。

从规划目标来看，《十四五规划》首次在五年规划中为城市更新设立数量型指标，要求“完成2000年底前建成的21.9万个城镇老旧小区改造，基本完成大城市老旧厂区改造，改造一批大型老旧街区，因地制宜改造一批城中村”。

老旧小区是城市更新的方向之一，预计十四五期间平均每年撬动投资8000亿老旧小区改造是城市更新的重要方向之一，十四五期间需要完成2000年底前建成的21.9万个城镇老旧小区改造。根据历年政府工作报告，2019、2020、2021年末老旧小区的改造计划分别为1.9万、3.9万和5.6万个（2019年前的旧改规模极小，此处忽略不计）。如据此计算，2022-2025年仅剩余10.5万个小区待开工，待开工的老旧小区库存已不多，开工动能衰减后对投资的后续拉动作用需要重点观测施工过程的衍生投资情况。投资规模方面，各部委曾在不同场合披露我国老旧小区改造的相关数据，我国待改造的老旧小区数量约21.9万个，涉及居民超过4200万户，建筑面积约40亿平方米，估算投资总额达到4万亿元，如改造期为五年，每年可新增投资约8000亿元以上。

老旧厂区城区城中村改造也可驱动地产投资，当前局部省份公布投资规划较高从投资主体看，当前大量房地产企业已积极参与老旧厂区、城区和城中村改造，预计将对地产投资形成额外拉动作用。根据中指统计，当前大量房企已布局于城市更新领域，广东省是城市更新先发优势最为明显的省份，以深圳为例，当前共计21家房企已参与深圳城市更新投资，其中国有企业占比约1/3，民营企业同样有较高参与热情。

根据我们的统计，当前部分省份或省会城市已公布了城市更新投资的明确量化目标，省级规划包括辽宁、河南等；省会城市及直辖市包括深圳、广州、成都、武汉、南昌、青岛。仅上述区域十四五期间城市更新投资的规划规模已高达4.7万亿元，考虑到上述区域GDP仅占全国的16%、人口仅占全国的16%，全国范围的投资规模可能进一步超预期。需要注意的是，虽然住建部层面仅选取了21个城市开展城市更新试点，但我们认为试点城市的选取意图是将典型城市作为抓手探索城市更新的运转体系，并不代表城市更新仅在21城开展。诸如广东省并非试点区域，但实际在城市更新领域处于全国领先状态；此外根据中指统计，2021年以来全国共有超过30个省市已出台城市更新相关政策，范围远大于试点城市。

从具体领域看，片区开发、智慧城市、生态城市是城市更新可能超预期的方向片区开发是城市更新的重点方向。片区开发指在符合国家及地方规划的前提下、对具有一定规模、相对成片的区域进行系统性改造、投资、建设、运营和维护。在城中村改造、旧城改造等涉及城区内容时，属于城市更新范畴。多省市在工作规划中把片区开发作为城市更新的重点方向。如福建省提出“实施城市更新工程，重点推进老旧小区、街区、片区整体改造提升”；安徽省提出“推进城市更新单元（片区）试点建设”；四川省成都市明确2022年“新启动30个片区更新项目”山东省青岛市在城市更新规划中提出“通过推进低效片区再开发，进一步优化产业布局,完善城市功能”。

智慧城市、生态城市等未来热门领域也将是未来城市更新的重点方向，目前已在多省市的政府工