农历新年伊始，《西安市“十四五”保障性租赁住房发展规划》(以下简称“《规划》”)正式发布，在其总体目标中提出，通过三个阶段，引导多方参与，利用集体经营性建设用地、企事业单位自有闲置土地等5类土地，最终全面实现“租得到、租得起、租得近、租得好、租得稳”，基本解决本市新市民、青年人阶段性住房问题。

《中国经营报》记者了解到，“十四五”期间，西安市保障性租赁住房总需求约30.4万套(间)，包括存量群体保障需求约10万套(间)，新增人口保障需求约20.4万套(间)，总建筑面积约2470万平方米，各类保障性租赁住房用地合计约15000亩。

北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池认为，《规划》的实施将有力地增加租赁住房的供应，形成租购并举的住房市场格局，为新市民和青年人等提供足够的住房保障。这一规划也会影响西安住房市场的格局，整个市场中租赁住房的比重将增加，对产权类住房的价格及商品住房租赁市场或将有一定影响，对稳定房价有一定积极意义。

目标新增30万套

大量外来人口的涌入，带来西安经济增长的同时，也使得住房问题、供需矛盾逐步凸显。

根据统计，2015年，西安市常住人口为871万人，到2020年，增加至1295万人，年均增量近85万人，城镇化率由2015年的73.02%提高至2020年的79.2%;全市城镇人均住房建筑面积由2015年的32.1平方米提高至2019年的34.8平方米，城镇常住家庭户均住房达1.13套。

2008年以来西安市累计保障住房困难家庭42万户(实物建房37.3万套，建设规模3036万平方米;货币化补贴4.7万户，发放2.22亿元)，其中，城镇中低收入住房困难家庭约占72%。

但是，自2018年西安获批第九个国家中心城市，进阶中国新一线城市之后，西安人口流入规模愈发扩大，西安市新市民、青年人群体数量也快速增加。七普数据显示，西安全市流动人口374万，占常住人口的28.93%。

大量外来人口的涌入，带来西安经济增长的同时，也使得住房问题、供需矛盾逐步凸显。小户型、低租金房源短缺，租赁住房市场总体结构性供给不足。

西安市官方统计，住房租赁市场中个人出租房源以中大户型为主，71~100平方米房源占比35.1%，100平方米以上房源占比37.5%，70平方米以下小户型房源占比27.4%。

目前，西安城镇户籍住房困难家庭达成基本保障，但对于西安新市民和住房困难的青年人，以及预计每年净流入的约25万人口体量，加速保障性租赁住房建设，调整住房市场供给结构被视为必须之举。

《规划》提出，将加快发展保障性租赁住房作为“十四五”住房建设的重点任务，力争新增保障性租赁住房达到30万套(间)，并分为三个实施阶段。

前期(2021年~2022年)，聚焦于建立健全保障性租赁住房建设管理机制、完善各项配套政策，明确“十四五”建设项目清单，竣工分配一批存量项目，开工一批新建设项目，预计完成筹建保障性租赁住房11万套(间)。

中期(2023年~2024年)，相比前一阶段房源供给翻一番，开工项目翻一番，初步形成全市房源合理布局，市、区两级参与保障性租赁住房建设管理的企业数量初具规模，预计完成筹建保障性租赁住房13万套(间)。

后期(2025年)，全面实现“租得到、租得起、租得近、租得好、租得稳”，有效缓解住房租赁市场结构性供给不足，带动住房租赁市场健康发展，助力“稳房价”得到有效落实，基本解决本市新市民、青年人阶段性住房问题，预计完成筹建保障性租赁住房6万套(间)，并对保障性租赁住房进行优化补充。

盘活存量用地和住房

多渠道土地筹集方式可以有效盘活现有闲置、低效的存量土地资源，最大限度地提升土地利用率。

2021年7月，国务院印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》(国办发〔2021〕22号)，明确对人口净流入的大城市和省级人民政府确定的城市，进一步完善土地支持政策，并详细提出5类土地筹集渠道。

西安发布《规划》中，同样确定了集体经营性建设用地、企事业单位自有闲置土地、产业园区配套用地、存量闲置房屋及新供应建设用地等5类土地的筹集渠道，还提出了相应的指标要求。

“十四五”期间，建设筹集保障性租赁住房30万套(间)，其中，利用非住宅闲置房屋改建2万套(间)，企事业单位利用自有土地建设3万套(间)，利用产业园区配套用地建设2万套(间)，利用集体经营性建设用地建设1万套(间)，新供应国有建设用地建设12万套(间)，利用公租房统筹筹集6万套(间)，利用城棚改安置盘活4万套(间)。

从土地供应方面来看，《规划》要求重点引导市场充分利用闲置、低效的存量土地和房屋筹集建设保障性租赁住房，各类保障性租赁住房用地合计约15000亩。

据统计，西安市域范围内城镇存量用地包含城镇低效用地、空闲土地、企事业单位自有闲置土地及批而未供用地(20亩以下)，其中，城镇低效用地规模占73%，空闲土地占17%，企事业单位自有闲置土地占3%，市域批而未供用地(20亩以下)占7%。

《规划》明确，“十四五”期间，西安保障性租赁住房土地供应包括，存量闲置房屋改建用地面积1000亩，企事业单位自有闲置土地建设用地面积