Q:中央财经会议说“稳”，您如何理解?对2022年有什么预测?

三季度以来，在疫情、汛情、房地产调控、行业治理、限电限产五大冲击交织下，中国经济发展面临着社零恢复乏力、房地产投资大幅下滑、中下游企业经营承压、青年失业高企四个方面的结构性问题，经济下行压力加大，三季度GDP环比仅为0.2%，两年平均增速破“5”。

中央经济工作会议明确提出，当前中国经济面临“需求收缩、供给冲击、预期转弱”三重压力，与我们上述的分析基本一致。

在此背景下，中央经济工作会议强调“稳定宏观经济大盘，保持经济运行在合理区间”，提出“政策发力适当靠前”，非常有必要，从宏观、微观、结构、科技、改革开放、区域、社会等七大方面提出了的政策措施，也具有很强的针对性。预计明年经济政策将适当发力“稳增长”，全年GDP增速大概率在5%左右。

Q:不少人认为重提“房地产是支柱产业”令人振奋，但也看到有分析认为对房地产行业的态度其实是低于市场预期的?您如何看?在未来的中国经济中，房地产将扮演一个什么样的不同角色?房地产作为经济增长引擎的重要性是否已有所下降?占比经济会在哪个概数之间?

房地产业链条长，关联行业众多，除自身外，也对建筑业、工业、交通运输、批发零售等行业具有较强的拉动作用，对中国宏观经济发展的影响非常大。

根据投入产出表，我们测算发现近年来房地产及相关行业对经济增长的贡献率中枢在20%左右，最近两年的贡献还有所上升。

此外，在中国，促进房地产行业良性循环和健康发展，既是稳定经济发展的需求，也是一项民生工程。

在中国经济坚持高质量发展的总原则下，“房住不炒”仍将是房地产政策的主线，同时兼顾防风险的考虑，房地产政策既要防止房价大涨，也要防止房价大跌。

会议明确“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展”，这是对前期地产调控用力过猛的“纠偏”，但不代表要重回依靠房地产短期刺激经济的老路。

Q:有分析认为房地产和整体经济最差时刻会于明年上半年出现，您如何看?房地产出现大量违约的可能性有多大?

受前期调控收紧和基数影响，预计明年上半年房地产投资增速将出现下滑，但随着政策“纠偏”的效果逐步体现，下半年情况将有所好转。

目前，房地产企业的风险状态具有很大的结构性，大致可以分为三类：第一，非主营业务过度扩张的房企，这类房企规模较大，债务违约风险高，但数量不大;第二，靠高房价来支撑高负债、高周转、高毛利的企业，在预售资金监管加强以及融资端调控下，高周转模式不可持续，这类房地产企业的风险需要重点关注;第三，政策波及的房企，一部分企业融资性现金流随着去杠杆调控下降，另一部分企业尽管负债率低，但拿不到贷款，这些房企随着政策纠偏，资金压力会有一定缓解，风险不大。

近期，随着相关“纠偏”政策的推进，房地产销售、购地、融资等行为已出现好转迹象。

Q:您如何看待房地产税政策?它的试点会给房地产行业和房地产企业带来怎样的影响?

应从以下三个方面理性看待房地产税政策及其影响：一是需要理解征收房地产税的目的，在于健全税收，成为固定税种，一定程度“替代”土地出让金，完善财政收入机制。

二是“房住不炒，保持房地产市场健康发展”仍然是主要基调，房地产税试点将会循序渐进，力度适中，结合前期上海和重庆的试点效果，预判此次试点扩大对市场、房价的影响可控。

三是“共同富裕”是一项重大政治战略任务，征收“房地产税”也是调节收入、促进公平、社会和谐安定的一个手段。

Q:过去由金融支撑的房地产行业发展的底层逻辑几乎被颠覆，这种情况下，什么样的房地产公司才能有未来?目前国内城镇化率还未到达顶峰，在您看来，房地产住宅是否仍是一个好赛道?相关产业链哪些是值得去践行的?

这一轮房地产调控将加速行业洗牌，规模大、财务指标较好、信誉较好的企业未来发展前景仍较为乐观，尤其是一些国资系龙头房企。

经过20多年的快速增长,中国城镇房地产市场已经从供给短缺转向供给过剩,尤其是随着人口老龄化的加剧，未来房地产市场的主要发展方向将从“增量”走向“存量”，但人口净流入、核心都市圈、经济发达、公共服务优势明显的一二线热点城市仍有较多增量投资机会。

从政策导向来看，近年来中央经济工作会议多次提及发展租赁市场和加大保障房建设，可挖掘长租房、保障房、品质改善房等市场新模式的赛道空间。

Q:数字化转型已是大势所趋，而我们认为房地产行业及延伸的产业链，如产业地产、物流、物业、零售商业、甚至租赁、养老等等都会面临数字化的运用，您可否帮我们讲讲数字化转型、数字产业化对于房地产及延申的产业应该是一个怎么样的场景?

中国数字经济规模已位居世界第二，数字经济对中国经济发展提供了重要支撑，也是中国经济韧性的重点所在，对此我在最新出版的专著《中国经济的韧性》中进行了详细阐述。

中国“十四五规划”明确提出加快数字中国建设，要