摘要：
作为兼顾房住不炒和稳增长的重要抓手，保障性租赁住房受到政策与市场的重点关注。
结合各地方十四五规划，我们预计十四五全国新增保障性租赁住房规划值应该在800-900万套之间。而从目前已公布数据来看，2022年规划值约占十四五的23.3%，那么2022年全国规划值应该在186-209万套之间，简单取均值约为200万套。
由于保障性租赁住房的规划数量和投资强度均低于棚改，其对投资和GDP的拉动作用并不会像棚改那样显著，对于经济增长的拉动作用预计在0.1个百分点左右，作用相对较为有限。
但是需要注意的是，按照当前政策取向和经济总量，市场本身也不可能过分期待某一项稳增长举措可能显著托底，仍然需要多措并举，共同发力，这样才有可能实现明年一季度开好局。我们预计保障性租赁住房同样会发力前置，其部分对冲房地产投资下滑和托底经济的作用仍然会有所显现。
与之相对应，市场关注在于2022年1月和一季度，宽货币还是宽信用?亦或两者兼而有之，这对未来债券市场的走势包括对资本市场的影响，都比较重要。
大家也都清楚这一轮信用斜率不会高，但还是要客观看待一季度开好局背景下，社融信贷开门红。目前看，1月宽信用的成色可能很足。
市场当然也会憧憬1月或者一季度内OMO和MLF利率调降的可能性。
那么有没有降息的可能?我们认为还是有的。从今年全年看，除上半年地产还有一丝韧性外，整个经济的主要贡献在出口。在GDP总量和投资总量均很高的情况下，明年经济增长的压力客观存在，出口贡献存在下行压力，国内仅靠保障性住房投资支出很难支撑地产的缺口，故而从经济增长的客观压力来看需要宽货币和宽信用相结合。
如果降息，叠加社融信贷开门红，哪个因素主导利率方向?毫无疑问是降息。
从市场交易来看，如果1月份就有降息，那么从现在到1月份继续保持债券市场多头思维是没有问题的。但降息时间如果有推后，比如1月份没有降息，市场就要保持一份警惕。因为短期内宽信用的压力在上升。
市场点评与展望：保障性租赁住房作用有多大?
稳增长抓手是什么?能起多大作用?对此市场始终保有疑虑。
2021年中央经济工作会议继续强调要“探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设”。
上周，上海市集中开工新一批保障性租赁住房，十四五上海市将累计建设筹措保障性租赁住房47万套，而且明确2021-2022年计划建设筹措保障性租赁住房24万套(间)，完成十四五目标总量的一半以上。
作为兼顾房住不炒和稳增长的重要抓手，保障性租赁住房受到政策与市场的重点关注，在稳增长诉求下保障性租赁住房对投资和经济有多大拉动作用?本报告将对此进行分析。
1.1什么是保障性租赁住房?
事实上，保障性租赁住房这个概念提出相对较晚，目前最早见于2020年10月十九届五中全会审议通过的《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》。
不过，与其类似的其他一些保障性住房出现则相对较早，对此我们进行梳理总结。
我国的保障性安居工程主要涵盖四大方面：保障性住房建设、棚户区改造、农村危房改造和游牧民定居工程以及城镇老旧小区改造。其中，历史上保障性住房曾涵盖多方面内容，比如公共租赁住房、廉租房、政策性租赁住房、经济适用房、限价商品房等。
l公共租赁住房和廉租房。
廉租房：中国最早的出租型保障房。1998年发布的《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》提出，最低收入家庭租赁由政府或单位提供廉租住房;中低收入家庭购买经济适用住房;高收入家庭购买、租赁市场价商品住房。2003年11月发布的《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》也明确廉租房的面向对象为城镇住房困难的最低收入家庭。
公共租赁住房：2007年8月《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》明确提出逐步扩大廉租住房制度的保障范围，到十一五期末由城市最低收入住房困难家庭扩大到低收入住房困难家庭。2010年6月发布《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》，旨在解决包含城市中等收入群体的住房困难。
2013年12月发布的《关于公共租赁住房和廉租住房并轨运行的通知》要求，2014年起公共租赁住房和廉租住房并轨运行，并轨后统称为公共租赁住房。
l政策性租赁住房。
2019年以来，住建部、财政部开展中央财政支持住房租赁市场发展试点工作，支持试点城市通过新增用地建设租赁住房、集体建设用地建设租赁住房、非居住房屋改建、园区配建、利用存量土地建设租赁住房等多种方式，有效增加租赁住房供给，旨在缓解新市民、青年人特别是从事基本公共服务人员阶段性住房困难问题。这实际上与后来的保障性租赁住房较为类似。
l经济适用房和限价商品房。
经济适用房：中国最早的出售型住房保障房，1994年12月发布的《城镇经济适用住房建设管理办法》标志经济适用住房制度正式确立。2007年《经济适用住房管理办法》明确，经济适用住房是指政府提供政策优惠，限定套
