稳增长是第一要务，房地产政策有望进一步温和放松
在12月10日结束的中央经济工作会议(“会议”)承认当前经济面临下行压力，要求明年经济工作要“稳字当头“。会议要求各地区各部门要担负起稳定宏观经济的责任，政策发力适当靠前。我们认为明年增长目标会相对灵活。虽然本次会议的房地产政策定调中重提了”房住不炒“，但会议同时要求推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展，这表明房地产政策已经确认转向宽松。我们预计政府会保持“房住不炒“的政策框架基本不变，但未来几个月房地产政策可能会进一步温和转松、执行上更为灵活，来缓解房地产市场的下行压力。
增强宏观政策支持稳增长
会议释放了明确的增强政策支持稳增长的信号。会议要求积极的财政政策要加快支出进度，实施新的减税降费政策，“适度超前”开展基础设施投资。我们预计明年官方财政赤字率和新增地方政府专项债新增额度都将与今年大致相当，但考虑到专项债发行前置、财政资金使用效率提高，以及地方政府融资平台融资有望小幅放松，我们预计明年基建投资增速可能小幅走强至4%左右。另一方面，会议保持了“稳健“的货币政策定调和保持流动性合理充裕的要求，同时明确要求要引导金融机构加大对小微企业、科技创新、绿色发展的支持。我们预计明年央行可能会再次降准，不会降低政策利率、但LPR有可能小幅下调5个基点。信贷增速可能大致持稳(上半年小幅上行、下半年有所放缓)，因此中国宏观杠杆率(非金融部门债务/GDP)或小幅回升。
更为稳步务实地推进共同富裕和碳达峰碳中和
会议明确表示共同富裕要首先要把“蛋糕”做大做好，然后通过合理的制度安排把“蛋糕”切好分好。这也符合我们此前判断，政府的侧重点在保持经济增长、扩大居民收入和支持就业，而非激进地推进收入分配改革。此外，会议还要求更务实地推动碳中和碳达峰，强调传统能源逐步退出要建立在新能源安全可靠的替代基础上，要抓好煤炭清洁高效利用，推动煤炭和新能源优化组合。会议确认新增可再生能源和原料用能不纳入能源消费总量控制，这应能进一步提振新能源的供给和消费。我们预计新能源投资将大幅提速，未来几年非化石能源占比持续提升。
继续推进结构性改革与产业支持
会议要求要提振市场主体信心，深入推进公平竞争政策实施，加强反垄断和反不正当竞争，强化知识产权保护，强化契约精神，强化企业创新主体地位，改善社保，并进一步推进改革开放。未来有望出台一系列新的改革措施，包括全面实行股票发行注册制，完成国企改革三年行动任务(2020-22)，稳步推进电网、铁路等自然垄断行业改革，落实好外资企业国民待遇，吸引更多跨国公司投资。会议还要求要提升制造业核心竞争力，启动一批产业基础再造工程项目，激发涌现一大批“专精特新”企业，加快形成内外联通、安全高效的物流网络，加快数字化改造。
12月10日结束的中央经济工作会议(“会议”)确定了2022年政府的主要发展目标和政策基调。和往年一样，本次会议未公布经济增长等具体的目标，这些目标应会在明年3月的全国两会上正式公布。
稳字当头，增长为先
经济工作稳字当头。如政治局会议定调，会议承认经济面临“需求收缩、供给冲击、预期转弱”三重压力，这可能也包括了房地产活动下行。会议要求明年经济工作要稳字当头、稳中求进，要求各地区各部门要担负起稳定宏观经济的责任，政策发力适当靠前。因此，会议要求保持经济运行在“合理区间”，继续做好“六稳”、“六保”工作，特别是保就业保民生保市场主体。我们认为明年3月的全国两会上政府可能会将GDP增速目标设置在“5%以上”或“5-5.5%“，在房地产下行和疫情仍存在较大不确定性的情况下保留一定政策空间和灵活性。
在现有政策框架下稳定房地产市场。相比政治局会议，本次会议的房地产政策定调重提了“房住不炒”。不过，会议同时要求加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展，这表明房地产政策已经明确转向宽松，从而有助于缓和房地产下行的影响。
未来房地产政策还有望进一步温和宽松。如我们在此前报告所写，我们预计政府会保持“房住不炒“的政策框架基本不变，但未来几个月房地产政策可能会进一步温和转松、执行更为灵活，来缓解房地产市场的下行压力，避免经济硬着陆。政府可能继续合理放松房贷限制、加快房贷审批，放松开发商获取贷款及在岸债券市场融资的限制，放宽部分预售资金的过紧限制，从而改善开发商融资和现金流。部分地方政府可以放松目前限购和限价政策，加快公租房建设。整体而言，我们预计2022年房地产新开工和销售下跌10-12%，房地产投资下跌5%;其中同比增速在一季度深度下跌、下半年有望企稳略有改善。
增强宏观政策支持稳增长
积极的财政政策要加快支出进度，实施新的减税降费，支持基建活动。会议要求积极的财政政策要提升效能，更加注重精准、可持续。要保证财政
