近期快速恶化的中国房地产业这几天终于成了资本市场和坊间的最热门话题。一切好像那么突兀，一切又都似曾相识。不同的观点已经在碰撞。

越来越多的人认为，经济金融环环相扣，房地产业对中国经济极为重要，当下的严厉调控政策必须大幅放松，甚至需要加大力度刺激基建、地产来维持他们心目中的最低6%的高增长。但也有不少人则强调不必过度紧张，中国经济有着很高的韧性，令人自豪的出口、完整的产业链和庞大的内需、前三季度9.8%的炫目GDP增速、热火朝天数百万亿级的新能源投资，以及各种创新和新动能。他们也强调保障房建设和“住有所居”带来的增量，当然还有地产调控对改进经济结构降低金融风险的战略意义。

从2020年秋季开始的这轮房地产调控直接指向房企杠杆和银行信贷供给，执行严格，可说是有史以来最严厉的调控，加上房地产行业本已是强弩之末——过去几个月中国房地产业各项指标急转直下，形势确实非常严峻。即使调控政策执行力度已经有所调整放松，中国新房销售可能仍会萎缩15%以上，开发商购地金额下降30%以上，以房地产占中国经济25%的比例来估计，房地产业可能在未来一段时间拉低中国经济增速4个百分点以上。房企债务违约率已经攀升，海外高收益美元债哀鸿遍野，若现有调控政策不做较大幅度的调整，未来几个月债务违约率可能加速上升。除去年因疫情所致的极端情况，中国经济已经面临2015年以来最严重的下行压力，未来几个月情况可能还会恶化。宏观经济是一个整体，一段时间内种种问题导致的经济失速会引发经济各部门和金融体系之间的恶性循环，之后往往需要政府大幅刺激才能让经济增长回归正常轨道。

但倘若此时大幅放松调控政策乃至刺激地产业，也可能让开发商、居民和金融投资机构强化房价永远上涨、政府永远呵护地产的预期，再度大加杠杆，透支储蓄，全国房价可能会出现新一轮大范围的报复性反弹。事实上，今天中国房地产业的不少问题和过去若干年数轮宽松刺激政策高度相关。房企的高周转模式，高杠杆问题，以及最近爆雷频频的中资高收益美元债市场，都和过去的刺激政策相关。

对于宏观调控部门来说，当下两难的局面未必陌生。那么如何走出周而复始的紧缩放松循环?如何寻找本轮房地产调控的最佳退出路径，做到既防止房地产行业崩盘，避免出现经济硬着陆和系统性金融风险，又能真正维持政府声誉，稳定房价预期，降低居民和开发商的杠杆，提升资源配置效率，达成住有所居的目标?

设计执行好房地产调控，我认为有两个关键之处。

一是房地产调控本身的设计问题。凡事预则立，不预则废。房地产对中国经济的重要性众人皆知，一个成功的房地产调控必然是渐进的软着陆的，必须准备必要的对冲工具，设计好合理的退出机制。从中长期来看，房地产业宜疏不宜堵，“破”的时候更要关注“立”。中国政府“住有所居”等目标都非常好，但关键是如何规划执行，比如经过仔细论证、合理规划和因地制宜的保障房战略;热点大城市因为年轻人口流入住房紧缺房价高企，在这些城市加大住房用地和新房供应等。

二是与其他政策之间的配合协调。虽然今年上半年宏观经济形势尚好，但较早应能看到下半年经济形势有可能变差，原因是中国经济同时面临供给侧和需求侧的双重冲击。需求侧方面，疫情还在反复冲击中国经济。外需方面，虽然出口从去年中期开始一路高歌，是本轮中国经济复苏主要支柱，但由于基数太高、发达国家消费在后疫情时代转向服务业、中国原材料价格飞涨和人民币过于强势等原因，出口高增长必然难于维系。供给侧方面，今年中国政府在双碳、节能和环保方面的调控力度空前，这一方面会直接冲击电力供应和其他生产，另一方面导致原材料价格高企而影响终端需求。在这种背景下，执行极为严厉的以降低杠杆和压缩信贷为主要手段的房地产调控，就会加大经济下行的压力，加大深化推进房地产调控并获取最后成功的难度。

给定这些问题，当前房地产调控的出路究竟在何方?坚持当前的房地产调控政策不现实，但盲目放松和大水漫灌也不可取。如何设计一个既能拉动内需，又能防止地产泡沫，还能提高有效基建和实现住有所居的房地产政策?我认为，短期内作为应急措施，为避免系统性金融风险发生和经济硬着陆，有必要保障大部分资质较好房地产企业的融资和家庭按揭贷款的正常审批，但真正的出路在于市场和公共保障并举，通过供给侧改革，让市场和政府各就各位来平衡住房的供应和需求，满足民众的住房需求，并以此推动更有效率的城市基础设施投资。具体说来，政府需扩大热点城市的土地和新房供给，通过宅基地改革释放低效使用的土地并增加农民工财产性收入，进一步放松城市户籍限制，在增加热点城市土地供应和明确逐步开征房产税的前提下，适度放松限价和限购限售等调控措施。对特定人群尤其是外来民工和新毕业大学生给予降低首付比例和房贷利率的优惠政策。在让市场发挥合理作用的同时，政府也要大力做好住房保障工作，制定系统的又因地制宜的保障房政策。这些思考基于对当前形势和国情的三个判断，在此基础上我们提出一些对未来房地产相关政策的思考。

对当