虹镇老街是上海最大的“危棚简屋”旧区之一，通过25年的城市更新，已经打造成一个多功能、复合型、国际级的综合型社区——瑞虹新城。
“自从搬离这里之后，我和几个老街坊每个月都会约好回来看看，和之前相比现在完全是另一番天地。”已年过花甲的李荣(化名)，早在1961年便跟随父母搬到上海市虹口区虹镇老街，在这里一住就是50多年。
李荣此前居住的虹镇老街已从上海滩最大的一片棚户区变身为最大的城市更新项目——瑞虹新城，从1996年启动拆迁开始已历经25年，城市更新工作也已接近尾声。9月19日，作为上海市虹口区最具规模的商业综合体，瑞虹新城项目内单体面积达到18万平方米的太阳宫也将正式开业。
瑞虹新城“蝶变”，正是上海城市更新工作的一个缩影。相关数据显示，2021~2022年，上海计划完成中心城区成片二级旧里以下房屋改造110余万平方米，受益居民约5.6万户;其中今年将完成70万平方米房屋改造任务、涉及3.4万户。
上海城市更新正站上“新风口”，驶入“快车道”。《中国经营报》记者注意到，《上海市城市更新条例》(以下简称“《条例》”)已于9月1日开始正式施行。这也是上海城市更新首次上升到地方人大立法层面。
“上海市大胆突破，给了北京、深圳和成都等城市更新重点城市‘先行示范价值’。”盘古智库学术委员会副主任委员、优客工场创始人毛大庆指出，《条例》将“留改拆”作为城市更新的原则，将鼓励城市“有机更新”和“微更新”，彻底消灭了房企想钻城市更新政策漏洞，变相搞房地产开发投资的幻想。
沪上最大棚户区“蝶变”
“当年来看虹镇老街区域时，公司内部有很多不同的声音，因为这样的危棚简屋旧区改造没有任何经验可以参考。”瑞安房地产有限公司(以下简称“瑞安房地产”，00272.HK)相关负责人回忆起最初涉足虹镇老街棚户区改造工作时表示。
“当公司董事会主席罗康瑞亲自到现场看了一遍，走在老街里弄和夹缝中看到很多人的生存现状之后，就想一定要为改变这些人的生存现状做些什么，也希望能够通过一些项目对城市历史、社会发展起到实质性的推动作用。”上述负责人告诉记者。
1996年，上海市政府提出“365危棚简屋计划”。当时，虹镇老街是上海最大的“危棚简屋”旧区之一，由于房屋破旧、居住密度高、社会治安问题突出，居民要求改善居住条件的呼声强烈，虹口区委、区政府也希望尽快改造这片棚户区以提升区域形象。
当年，李荣一家人只能挤在一个小房间，经常“外面下大雨家里下小雨”;1996年，开始一期项目的拆迁、动工;2013年，她所在的7号地块终于旧改生效，很快搬到了位于浦江镇的动迁安置房;如今，瑞虹新城城市更新已进入尾声。
但对于瑞虹新城这样的超大规模项目，最大的问题在于动迁。随着房地产市场的复苏和快速发展，房价飞速上涨，动迁成本也随之上升，动迁周期变得越来越长。
“我们启动瑞虹新城一期地块时，动迁工作只用了差不多10个月的时间就完成了，但二期和四期动迁分别花了2年和4年，后续地块的动迁时间甚至需要5～7年才能完成，由此造成了大量资金沉淀。”上述负责人表示。
值得一提的是，2012年，瑞虹新城整体规划迎来调整，从以居住功能为主变为打造多功能、复合型和国际级的综合型社区，将连接地铁4号线和10号线两座车站长约1公里的相邻地块打造成了瑞虹天地商业区。
和住宅相比，商业项目的短期利润回报远低于住宅，资金回笼周期也更长。对于规划调整的原因和考量因素，瑞安房地产方面表示，瑞虹新城在刚开发时还不被认为是市中心，但随着地铁4号线和10号线的开通，周边土地如果仅开发居住区，不但不能让整个片区实现综合性发展，区域经济持续发展的动力也会相对偏弱。
解决传承与发展矛盾
在近两年的上海“红盘”中，位于虹桥商务区的蟠龙天地项目是当之无愧的“流量担当”之一，该项目也是上海历史文化风貌区改造的成功范例。
公开资料显示，蟠龙天地项目所在的蟠龙古镇至今已有1400多年的历史，2008年被正式纳入32个历史文化风貌区。该地也是虹桥商务区距上海市区最近的历史文化风貌区。
瑞安房地产方面告诉记者，由于蟠龙古镇风貌的日渐衰落，静态保护方式下的历史风貌已不适应古镇风貌的延续和文化的传承。因此，公司配合当地政府通过对历史建筑风貌区实地勘探，以最大程度地保护和活化当地文化环境，最大限度地延续江南文脉传统，并为古镇发展注入新的都市活力。
瑞安房地产负责人进一步表示，蟠龙天地商业项目结合江南水乡的建筑特色，保留了传统的十字街街区部分，让修旧如旧的江南传统建筑与整个商业街区有机融合起来，从而实现了江南文化的焕新。
相比于上海市郊区，市中心区域的文化延续和城市发展矛盾更为凸显。例如，保留了施蛰存故居、《布尔什维克》编辑部旧址等诸多历史保护建筑的愚园路，被列为上海64条“永不拓宽”的马路之一。但在上世纪八九十年代“破墙开店”的热潮下，沿街出现了商铺“小、乱、散”现象。同时，社区空间陈旧，缺乏活力。
“愚园路更新改造的亮点是对
