导读
我们提出了业内广为流传的分析框架：房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融。本篇放眼全球房价走势，考察驱动不同经济体和主要大都市圈房价走势的因素及规律。
不同经济体本币房价长期走势差异可解释为四方面：经济增长带来的收入效应、人口总量与结构变动引起的人口效应、货币供应带来的货币幻觉、住房制度影响的供求格局。
近51年，23个经济体房价平均累计上涨29.6倍、年均增长超6%。依据房价涨幅大小，可分为三类：一是南非、新西兰等4个经济体房价累计涨幅在60倍以上和年均增长8.5%-10%;二是房价累计涨幅在5-50倍之间和年均增长5.5%-8%之间的，有爱尔兰、澳大利亚等14个经济体;三是房价累计涨幅在5倍以内和年均增长低于4%的以内的，有泰国、瑞士等5个经济体。
疫情期间房价涨幅较大，其源于各国实施量化宽松政策、疫情积压的改善需求释放等。近一年主要经济体房价平均上涨超7%，土耳其上涨32%，新西兰上涨22%，而亚洲主要国家涨幅低于全球平均，新加坡房价涨幅最大，为6.1%;中国房价涨幅为4.3%。
一国内部人口流入的大都市圈房价涨幅最大。伦敦房价53年上涨113倍，内伦敦涨幅更大;日本地价在泡沫破灭前36年上涨82倍，六个核心城市涨幅更是高达210倍。
我们呼吁推动新一轮房改(新房改)迫在眉睫，以人地挂钩、控制货币和房产税为核心加快构建房地产长效机制，促进房地产市场长期平稳健康发展，还有最后十年时间窗口。
目录
1不同经济体房价涨幅差异：经济增长、人口变化、货币供应、住房制度.
1.1近51年23个经济体房价走势差异明显
1.2本币房价长期走势与经济增长、人口变化、货币供应及住房制度相关
1.3美元房价涨幅与本币房价涨幅差异明显
1.4疫情下的全球房价涨幅明显
2一国内部哪个区域房价涨幅最大：人口流入的大都市圈
2.1英国：伦敦房价53年上涨113倍，内伦敦涨幅更大
2.2法国：巴黎市房价55年上涨44倍，涨幅超过周边地区
2.3美国：纽约市房价46年上涨9倍，皇后区表现较优
2.4日本：六个核心城市曾36年上涨210倍
3结论：过去51年，大都市圈房产跑赢印钞机，推动新房改
正文
1不同经济体房价涨幅差异：经济增长、人口变化、货币供应、住房制度
1.1近51年23个经济体房价走势差异明显
1970年Q1-2021年Q1，23个经济体房价平均累计上涨29.6倍、年均增长超6%。依据房价涨幅大小，可分为三类：
一是南非、新西兰、西班牙、英国等4个经济体房价累计涨幅在60倍以上和年均增长8.5%-10%。南非、新西兰房价累计涨幅分别高达110.5倍、86.9倍、年均增长分别为9.7%、9.2%，分别位居23个经济体中第一、第二;英国房价累计涨幅62.3倍，年均增长8.6%，位居23经济体中第三;西班牙1979年Q1-2021年Q1房价累计涨幅60.2倍，年均增长8.6%。
二是房价累计涨幅在5-50倍之间和年均增长5.5%-8%之间的，有爱尔兰、澳大利亚、中国香港、挪威、意大利、加拿大、瑞典、法国、丹麦、荷兰、芬兰、马来西亚、美国、比利时14个经济体。爱尔兰、澳大利亚房价累计上涨48.1倍、47.3倍，年均增长均为7.9%;中国香港1979年Q1-2021年Q1年房价累计上涨19.9倍，年均增长7.7%;马来西亚1988年Q1-2021年Q1年房价累计上涨5.1倍，年均增长5.6%;其他10国涨幅在15-40倍之间，年均增速在5.5%-7.5%。
三是房价累计涨幅在5倍以内和年均增长低于4%的以内的，有泰国、瑞士、韩国、德国、日本5个经济体。其中泰国1991Q1-2021Q1年上涨1.8倍，年均增长3.5%;韩国1975年Q1-2021年Q1房价累计上涨3.2倍、年均增长3.2%;1970年Q1-2021年Q1，瑞士、德国、日本房价累计上涨4.8倍、3.6倍、2.7倍，年均增长3.5%、3.0%、2.6%。
随着经济金融全球化深入推进，全球房价走势联动性逐渐增强。比如，1980年代中后期北欧四国房价下跌，1990年代初日韩房价下跌，1997年东南亚房价下跌，2007年全球房地产下跌。从房价走势看，近51年23个经济体可大致分为四类：
一是房价基本持续上行、期间调整幅度小的经济体，有澳大利亚、新西兰、加拿大、法国等4个。1970年以来上述4国任何一次下行周期中累计下跌幅度均未超过9%。其中，澳大利亚、新西兰、加拿大等3国未曾出现连续两年下跌的情况;法国在1992-1995年、2008-2009年、2011-2015年三次明显调整，但三次累计跌幅均未曾超过7%。
二是房价曾大幅下挫但后期上行超过之前高点的经济体，有英国、美国、瑞士、荷兰、南非、挪威、中国香港、马来西亚、泰国等14个。比如，荷兰房价在1979-1982年暴跌近30%、2008-2013年大跌超19%，南非房价在1984-1986年下跌11%，芬兰房价在1990-1992年暴跌37%，瑞士房价在1990-1998大跌22%，马来西亚、泰国分别在1997-1998、1998-1999年累计下跌均超过11%，中国香港在1998-2003年累计暴跌超60%，美国房价在2007-2011年大跌超30%，英国房价在1990-1992年下跌近11%、2008-2009年下跌超13%。上述经济体房价在大幅下跌后继续向上，现均已超过之前高点。
三是前期房价泡沫
