证监会和国家发改委日前联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》（证监发〔2020〕40号，以下简称“40号文”）。随后，证监会又发布《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）（征求意见稿）》（以下简称“《指引》”）。试点方案明确采用“公募基金+单一基础设施资产支持证券”的产品架构，对重点行业、重点区域进行聚焦，在参与主体、注册发行、投资运作、项目管理、信息披露、监督管理等方面逐一规范。
这一事件，标志着学界和市场讨论多年的中国版公募REITs终于迈出了实质性的一步。
目前是推出REITs的最佳时机
我国对REITs的讨论可追溯到本世纪初信托业务一系列法律法规出台之时。2001年原国家发展计划委员会曾牵头起草了《产业投资基金管理暂行办法》并向社会公开征求意见，2003年深交所开始研究REITs发行的可行性。
随后，监管方面针对REITs进行了大量研究论证，并通过不断完善资产证券化业务规范带动实务发展；市场方面从越秀集团赴港发行REITs开始，到鹏华前海万科REITs封闭式混合投资基金发行等创新性业务产生，再到“中信启航ABS”带动下的类REITs在境内蓬勃涌现。
截至2019年末，境内各交易场所共发行类REITs产品69只，上市资产规模达到1388亿元，境外则共有16只REITs持有中国内地103处不动产，为在境内市场推出公募REITs奠定了良好的市场条件。
经过近20年的积累，此次40号文的发布正式宣告中国版本公募REITs的产生，市场的普遍感觉是“千呼万唤始出来”，可谓姗姗来迟。但深入分析来看，其实是恰逢其时，目前是推出REITs的最佳时机。
首先，助力经济转型升级、高质量发展。从理论角度分析，REITs的推出可以带动基础设施建设和交易，起到拉动上下游产业、增加项目投资、提高就业水平、扩大税源等积极作用。从实践来看，多数国家或地区的REITs制度都出现在经济转型或换挡期。
其次，推动金融供给侧结构性改革。长期以来，由于间接融资模式占据主导地位，且信贷资金大量集中在房地产和地方投融资平台领域，同时叠加各类“通道”，导致金融体系出现了明显的结构问题。随着资管新规以来的一系列制度建设和结构优化，“同业乱象”和“影子银行”等问题已得到明显化解，为推出REITs这一复杂金融工具打下了重要基础。未来，REITs的发展和成熟对于必要的基础设施建设，可以起到带动非标转标、提高直接融资比例、改善银行期限错配问题、增加社会权益性资本介入、盘活存量资产并化解地方政府隐性债务等多项作用。
第三，增加公众投资渠道，促进金融与实体经济的良性循环。目前全球面临典型的低利率环境，国内诸如余额宝等货币基金类产品收益率已普遍低于2%，4%水平的银行理财往往供不应求。此次推出REITs这一中低利率和中低风险产品，预计将对公众投资人具有极大的吸引力，有利于完善储蓄转化投资机制，使得“稳金融”和“稳投资”互相促动。
基础设施REITs拉动力强、回报率高
40号文和《指引》的出台是中国REITs的正式开端，既吸收了REITs的共性优势，又具有自身特点，具体归纳为以下几点：
第一，精准选择基础设施领域破题。
境外REITs多从商业地产起步，但40号文和《指引》均明确此次中国版REITs标的为基础设施，具体包括交通设施、市政工程、污染治理、新型基础设施、新兴产业集群和产业园区等，这一要求具有其内在必然性。
一是从对经济的拉动作用来看，基础设施投资是当前和未来拉动经济增长的重要引擎，在基础设施领域实现“稳投资”乃至“增投资”，是国内经济尽快摆脱疫情影响和迈向高质量发展的必然途径，而商业地产目前并非政策的支持方向和经济发展的关键动能。以基础设施作为REITs的破冰模式，之前已被同为新兴经济体的印度采用，可以作为有效借鉴。
二是从新金融工具试点首先聚焦优质资产的基本逻辑来看，基础设施是最佳选择。根据亚太房地产协会的某项研究，在过去一年和三年中，工业、物流资产的年化综合回报率在所有物业类别中表现最佳，分别达到31.4%和13.3%，而零售酒店等传统类型则收益率偏低。
三是从对房地产调控影响的角度来看，将基础设施作为单独一类REITs，明确排除住宅和商业地产，可以在房地产市场达到“稳预期”和“稳房价”作用，有效贯彻中央提出的“房住不炒”的政策思路。
第二，着力降低地方债务风险，推动平台公司经营模式转型。
40号文明确了“市场原则、权益导向”这一重要原则，具体要求和专项债、产业基金、PPP等方式有根本不同，不会出现明股实债、政府补足等模式，最终目标是为地方政府基础设施项目建立可持续的退出渠道，弥补项目投资资金特别是资本金的不足，达到化解债务风险、降低政府杠杆率的效果。
此次发文对项目资产质量、收入来源和资金用途做了详细规定，均意在降低政府性债务风险。首先要求必须是成熟运营且前景良好的资产：满足经营3年以上，具有成熟的经营模式及市场化运营能力，已产生持续稳定的收益及现金流，具备较好的增长潜力，为聚焦优质资产聚集
