核心观点：研究新冠疫情对房地产投资的影响。在此基础上，根据“十三五”经济目标，分析后续房地产投资的合意增速。结果显示，为完成经济目标，2020年2-4季度房地产投资增速不应低于9%，年内房地产市场有一定的政策空间。

一、中国房地产市场现状：整体底部+分线分化。当前中国房地产周期处于底部区间。2015-2019年房地产周期持续时间较长，由于2016年棚改及去库存政策导致三四线及以下城市房地产销售大涨，而三四线及以下房地产销售面积占65%-70%，因此三四线城市销售厚尾导致本轮房地产周期整体厚尾现象严重，厚尾则意味着透支未来消费空间。

一二线和三四线及以下城市出现分化，分线分化不仅导致整体房地产厚尾现象，而且改变了未来房地产分析和投资的逻辑。更加合理的分析框架为：将一二线和除一二线之外的分别来看，之后将二者加总。未来一二线城市销售下行，三四线下行后有上行趋势。

二、内外部冲击和“十三五”任务：房地产政策空间较大。中国经济周期很大程度即为房地产周期，中国增长指标（GDP、工业增加值）跟房地产投资较为同步。房地产弹性较大，房地产调控对于完成“十三五”任务的有效性和必要性兼备。

（1）通过3种方法推算若完成“十三五”目标需要多少房地产投资。完成“十三五”目标需要2020年增长约5.6%，房地产投资约7%。

（2）受疫情影响，且考虑房地产周期本身特征，假设1季度房地产投资增速为-5%。则2-4季度房地产投资增速须达到9.7%，才能完成“十三五”需要的房地产投资规模。

（3）另一个角度，假设因疫情影响2020年1季度GDP同比为3%，若完成“十三五”则需要2020年2-4季度GDP增速达6.3%，相应的2-4季度房地产投资增速应达到9%，政策空间依然存在。

因此，要完成“十三五”目标，无论从房地产本身角度还是从GDP逆周期调控角度，2020年房地产调控空间都非常充分。

三、房地产调控政策工具及时点：充足必要。房地产调控工具主要有资金（首付款、房贷利率）、税收（契税、印花税）和供给（保障房、准入制度）等。未来因城施策政策较大的发挥空间即在于供给方面。房地产调控时点大都为销售数据底部区间。

风险提示：政策力度不达预期