报告要点

热点1：地产投资，年初起“韧性”持续超出预期，但明年Q1前后或存变数

年初以来，地产投资端的“韧性”持续超出预期，市场密切关注。本篇报告从宏观视角出发，针对投资者较为关注的地产链条相关问题，进行系统详细梳理。

一问：政策收紧以来，地产市场有何变化？2季度以来地产政策趋严趋紧，但对地产销售和投资影响有所差异。需求端来看，伴随信贷收紧、热点城市升级调控等，一二线城市销售增长放缓、三四线延续低迷态势；现房销售加速下挫，与期房分化加大。相较之下，投资端存在一定“韧性”，建安投资增速维持高位。

二问：棚改缩量对地产拖累为何迟迟未现？今年前9月，棚改实际开工274万套、同比减少49%，但对地产投资的拖累却并不明显。实际上，棚改开工套数大幅下降的同时，施工和投资进度却在明显加快，前9月实际投资金额同比下降31%。此外，房企在西部地区加速新开工以去化土储等，也起到一定的对冲。

三问：政策收紧对地产的滞后影响，什么时候可能加速显现？5月起房企融资收紧，对前端拿地和新开工影响已较显著；施工增速，8月起也开始下滑，但在交付约束下存在一定“韧性”。未来一段时间，伴随融资收紧影响进一步显现，施工增速还将继续回落。节奏上看，年底竣工交付高峰期前，投资下行或依然较为缓慢；明年Q1前后，伴随交付对施工支持减弱，地产投资或存一定变数。

四问：房地产的未来政策走向和行业的长期演变？“转型攻坚”阶段，“出清”是核心矛盾，房地产金融环境或总体维持偏紧态势。居民杠杆率快速上升背景下，“因城施策”成为需求端调控主要方式，全国层面的周期性调控或较难出现。

中长期来看，我国住房需求高速增长的阶段已经过去，房地产市场或进入总量增速缓步下行、集中度加速抬升阶段，可关注产业链延伸布局较好的龙头企业。

热点2：央地收入划分改革为地方“减支增收”，短期影响有限、长远意义重大

本次改革方案，总体上是中央让渡一部分财力、为地方财政“减支增收”。改革增值税留抵退税分担机制，旨在缓解留抵退税对部分省份带来的财政资金流出压力，欠发达省份或相对受益；后移消费税征收环节并下划地方，有助于完善地方税制、培育地方税源；两项举措均为地方财政“减支增收”，改善收支状况。

本次改革短期内对财政、物价等影响或相对有限，长远意义更为重大。消费税改革或对相关商品带来价格扰动，但逐步试点、平稳推进，短期内对总体物价和消费影响不大；确保央地财力格局稳定的前提下，财政变动也相对有限。从长远来看，本次改革对构建完善地方税体系、理顺央地财政关系具有重要意义。

风险提示：1.宏观经济或监管政策出现大幅调整；

2.海外经济政策层面出现黑天鹅事件。