报告摘要：

9月18日，美国公布房地产投资数据，其中8月份营建许可月率为7.7%，超过前值6.9%和预期值-1.3%；8月份新屋开工月率为12.3%，远超前值-1.5%和预期值5%，营建许可与新屋开工的同比数据同样出现大幅向好。9月19日，美国公布房地产销售数据，8月成屋销售549万套，同样超过了前值542和预期值538万套。从领先指标NAHB指数来看，房地产市场景气度也出现了明显的好转。

美国地产景气度回升的主要原因包括以下几点：（1）美联储降息和国债收益率的走低带动抵押贷款利率降低，需求端出现了转好，尤其是成屋销售，在销售中的占比接近90%，已经出现了明显的好转；（2）从房屋空置率的数据看，房地产的库存已经处于非常低的位置，房产商有一定的补库存需求，这是在整体库存下行的情况下，支撑库存的一个重要力量；（3）居民部门杠杆率不高，目前仅相当于2002年左右的位置，尽管居民部门对金融资产的配置已经达到历史上的最高位，但美联储对股市的背书使得居民部门的资产负债表在短期内难以迅速恶化，因此居民部门存在加杠杆的足够空间。

我们认为地产市场的回升是下半年支撑美国经济的重要动力。房地产投资在经济中的占比不高，房地产相关的消费占商品零售的比重尽管有所下滑，但仍在20%左右，在整个经济中的占比并不低。8月份的零售数据超预期，可能很大一部分原因是征收关税的提前效应导致：特朗普8月1日宣布对中国新征收3000亿产品的关税，这3000亿美元的商品中，70%都是终端消费品，包括：智能手机、平板电脑、服装、鞋履、家居商品、农畜产品等，这部分需求弹性比较低，会使得消费者在关税加征和价格上涨之前提前进行消费，产生消费的提前效应。与房地产有关的家具家电产品在这份名单中，但家具家电这类大件消费品与一般消费品不同，提前效应并不高；另外建筑装饰材料大部分不在新增名单中，也不会产生特别明显的提前效应。因此，预计地产产业链的消费会成为支撑消费的重要力量，美国经济也并不至于下滑的太差。