房地产调控延续房地产信托踩刹车

今年以来信托融资明显回暖，2019年一季度末资金信托余额19.02万亿元，环比2018Q4新增0.08万亿元，呈现企稳回升态势，其中房地产信托表现最为突出。2019年一季度投向房地产的资金信托为2.8万亿元，环比上升0.11万亿元，占比为14.75%，呈现持续升高态势。Q1新增房地产信托资金为2160亿元，同比增长42.91%。截至2019年5月末，房地产信托资产余额3.15万亿元，占全部信托资产余额14.00%；较年初增加1665.97亿元，同比增长15.15%。

近期银保监部门针对近期部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司开展窗口指导。被指导机构包括中融、中航、江苏国信、万向、兴业、交银国际、光大、五矿、百瑞、国民等十家。

约谈警示要求相关信托公司严格落实“房住不炒”的总要求，严格执行房地产市场调控政策和现行房地产信托监管要求。要求提高风险管控水平，确保业务规模及复杂程度与自身资本实力、资产管理水平、风险防控能力相匹配。窗口指导有保有压。被接受约谈十家信托机构窗口指导内容总体有保有压。“保”的方面体现在已备案项目不影响发行及成立，城市更新类旧改项目暂时不受窗口指导约束。“压”的方面体现在被约谈机构2019年房地产信托规模不得超过6月末规模，未备案项目、符合432的通道类房地产项目和地产公司并购类项目全部暂停。此外，各家公司收到监管要求不尽相同，有所区别。“自觉控制地产信托业务规模”、“三季末地产信托业务规模不得超过二季末”和“全面暂停地产信托业务”等举措各有针对。

窗口指导是分类施策，核心是要求信托公司提高风险管控水平，确保业务规模及复杂程度与自身资本实力、资产管理水平、风险防控能力相匹配。

此次信托窗口指导主要是落实5月份出台的“23号文”监管要求，“23号文”文旨在规范整治房地产金融市场乱象、抑制资金过度流向房地产企业；主要针对部分房地产信托业务增速过快、增量过大并且与自身资本、风控不匹配的信托机构。“23号文”要求不得向“四证”不全、开发商或其控股股东资质不达标、资本金未足额到位的房地产开发项目直接提供融资。

“23号文件”和此次窗口指导严格限制前端融资模式开展，房地托的增速会得到明显控制。同时此次房地产信托业务调控不会对行业造成较大冲击，房地产信托业务规模占信托总资产的比重相对较小，但对个别信托公司影响较大。最近几年中央一直推行房地产去库存，今年4月中央政治局会议重提“房住不炒”，表明房地产市场调控仍会持续，一城一策、因城施策仍是主基调。

地产调控未放松，针对近期部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司开展窗口指导，或多或少影响房地产销售增速，对房地产市场有点影响，从而影响与房地产相关的品种。