REITs在中国一直未能真正破局

REITs目前在全球30多个国家蓬勃发展，在中国却一直未能真正破局。

究其原因，除无税收优惠的硬性障碍外，关于REITs会否推升房价的担心也是主要的软性困扰。我们研究认为，REITs的本质是长期持有资产而非炒买炒卖；其基于合理资本化率下租金折现的资产估值方法有助于引导房地产实体市场理性定价；在实体市场定价发生过高/过低的偏离时，REITs作为重要的房地产卖出/买入方，能发挥价格平衡器的作用。因此，我们认为，只要合理规管切断资金流向房企开发类业务，REITs不但不会推升房价，反而对高房价有抑制作用。

五大视角理解为什么REITs不会助推房价上涨

第一，REITs并非开发类业务的融资渠道。REITs本质上是一个用来分享物业租金收益的终端资产管理平台，原则上不能作为前端开发类业务平台来运作，因而也不存在为开发类业务融资的职能。即便国内开发商有通过发行REITs所得款项反哺其商品房开发主营业务的潜在倾向，我们认为这一渠道也可通过政策实现有效阻隔。

第二，REITs可引导物业资产定价回归基本面，使其更趋合理稳定。REITs作为一种持有型物业的二级平台，其底层资产基于长期运营收益被合理定价，估值水平波动也相对较小。同时，我们认为这一基本面定价法则在二级市场上的普及和强化也将驱动一级市场上资产价格的理性回归，避免金融机构在利益驱动下基于比较法定价而推动资产价格节节攀升。

第三，REITs倾向于长期持有并运营物业，而非买卖；比例甚低的买卖行为也基于理性定价，甚至客观上实现了平抑实体市场价格的效果。

REITs进行物业买卖是优化资产组合或改善现金流的手段，而非目标。观察美国龙头公寓REITs，我们发现其从2000年至今平均每年处置物业仅占其在管规模的3%左右，其平均持有年份超过10年，且退出价格从总体上看甚至不高于市场平均水平。另外，我们发现REITs有在市场周期高位集中出售物业的倾向，但我们认为这是正常的商业运作，且有助于加大实体市场供应平抑资产价格上扬幅度。

第四，REITs令政策性住房（尤其是租赁住房）得以形成从开发投资到融资退出的闭环，可有效提升供给，缓解房价压力。我们认为中国当前有必要尽快推出以租赁住房为底层资产的真REITs（享受税收减免）。这将有助于为政策性租赁住房投资创造合理回报，实现投融资闭环，提升租赁住房供给效率。长期来看，这有利于改善住房供应结构，对缓解房价上涨有重要作用。

第五，REITs有望合理引导房地产投资，疏解当前集中于商品住房实体市场的投资压力。相较于当前个人投资者捕捉资产升值预期仅能通过直接买房实现，REITs则提供给他们一类标准化投资产品，可实现以较小的份额、更好的流动性和更为合理的风险收益参与更为优质的大宗物业投资。对于机构投资者，REITs则进一步丰富了资产配置选项，其亦债亦股的属性对于优化投资配置的积极意义不言而喻。