随着全球宏观政经的不确定性风险加剧，投资者对于稳健投资的需求日益增长。在这一背景下，不动产投资信托基金(REITs)作为一种提供稳定现金流和潜在资本增值的投资工具，吸引了众多目光。
然而，近年来REITs市场的表现并非一帆风顺，宏观经济金融环境的变化、资产运营效率、市场不稳定性以及投资者信心的变化，都对这一市场产生了深远的影响。
尽管面临挑战，REITs市场依然展现出其独特的魅力。一方面，REITs提供了与传统股票和债券不同的风险收益特征，为投资者提供了多元化的投资选择。另一方面，随着国内政策的持续推动和市场机制的不断完善，REITs市场正在迎来新的发展机遇。
在众多类型的REITs中，物流地产REITs近年来尤为受到关注。随着跨境电商、新能源、新消费的快速发展，仓储物流的需求持续增长，为物流地产REITs提供了广阔的发展空间。
作为物流地产REITs的领军企业，顺丰房托凭借其在物流领域的专业优势和战略布局，展现出强劲的市场竞争力。顺丰房托不仅拥有优质的物流资产组合，而且在市场拓展、资产运营和风险管理等方面展现出不俗的经营实力。
近日，格隆汇有幸邀请到顺丰房托CFO何思婷女士，就物流地产REITs的市场现状、发展前景以及公司的经营战略进行深入的交流和探讨。何思婷女士凭借其丰富的行业经验和深刻的市场洞察，为我们提供了宝贵的信息和见解，帮助我们更好地理解这一行业的发展趋势和投资机会。
1·物流地产优势凸显，以战略定力布局未来顺丰房托作为港交所首只以物流地产资产为主的REIT，2023年业绩相当亮眼，也成为唯一一家香港上市录得每单位分派增长的房托。
2023年顺丰房托实现收入4.45亿港元，同比增加5.6%;物业收入净额3.58亿港元，同比增加4.1%;可供分派收入2.3亿港元，同比增加3.7%，每基金单位分派28.66港仙，同比增长3.3%;按2023年年底收市股价计算，收益率超10.7%。据了解，公司在2023年12月31日的出租率维持在98%的高位，顺丰集团租户占可出租面积80.1%。
谈到最新业绩表现时，何思婷指出电商行业增长对顺丰房托发展的推动。“人们习惯网购的趋势已经形成，中国物流市场将继续保持增长，支撑物流地产投资的发展。”同时和母公司顺丰控股的战略合作关系也是重要原因，“顺丰控股租户租用面积占80%，未来也会提供持续稳定的现金流，顺丰控股扩张会为公司带来新的动力。”此外，何思婷也指出营运团队的能力，让公司和租户得以建立良好关系，去年续租租金增加11%。
何思婷还进一步谈到，在REITs二级市场呈现下行趋势的情况下，顺丰房托展现了自身定位的优势所在。REITs底层物业有许多种类，像目前香港写字楼的出租率面临压力，商场则存在消费外流的情况，物流地产的租金收入则相对稳定，在投资市场上较有吸引力。
展望未来，何思婷则长远看好中国物流仓储市场的发展潜力，在采访中特别分析了短期内的市场供需情况。“香港物流仓供应比较紧张，就算是有新推出土地的情况下，物流仓仍需要两三年时间建成。华南尤其是大湾区的出租率仍然超过90%，华北和华中地区短期内供应较多，基于近年新土地推出非常有限，供应过剩后续会慢慢消化。”等待短期供需问题改善，物流地产的投资潜力将随之释放。
在谈及顺丰房托的未来发展策略时，何思婷强调，布局上首先会重点关注大湾区的项目，其租金仍然上升，加上有许多大型企业入驻带动大湾区经济增长，以此为依托，为物流地产投资提供了坚实的基础。在何思婷看来，项目所处的地点非常重要，然后再要看的是租户质量，比如70%以上面积已出租予大型企业，公司都会优先考虑。
在经营管理方面，顺丰房托一直保持着明确的租约管理，带来租金收入的稳定性。何思婷表示，“至少在六个月之前，团队会和租户谈论续租意向，在日常方面会和租户形成及时的沟通，了解他们最新的营运情况，以助力租户业务发展”。在何思婷看来，留住现有的租户往往能吸引他们扩租，这对比引入一个新的租户来说，在稳定租金收入上更为有效。
在财务状况方面，何思婷指出顺丰房托当前的融资结构与长期财务战略相匹配。“贷款结构中80%港元和20%人民币与房托底层资产币值形成自然对冲，目前保持在一个健康的状态。”
2·管理风险保持前瞻，以稳健经营应对行业挑战2023年以来，在供给高峰叠加需求转弱下，国内整体仓储物流租金的稳定性迎来不小的挑战。行业内有两个REIT产品就分别因降租续约、主力租户退租引发争议，引起市场对于仓储物流REITs租约情况的风险担忧。而这也成了当前市场投资者较为关心的一点。
在采访中，何思婷对此做出回应，打消了关注顺丰房托的投资者的担忧。“顺丰房托在2021年上市时为了保障投资人有长期稳定的回报，签订了五年长期租约，租期内租金及出租率得到保障，而且主力租户顺丰集团也一直非常支持顺丰房托的发展。”
同时行业内新的动态，顺丰房托也一直都保持关注。对于中证监于4月推出「新五条」落实将REITs纳入港股通等，何思婷认为还需要期待后续几个月时间落实的细节。“目前具体内容还未发布，但这都是利
