近几年，宏观环境的不确定性，让市场对稳健型的资产产生了更为浓厚的兴趣，不过向来被视为稳健投资的REITs表现似乎并不如人意。
究其原因来看，一方面仍然受到外部环境的影响，相关REITs的项目运营遭遇压力，业绩表现不佳。另一方面市场投资人信心不足，对REITs投资价值的认知也存在偏差。
长远视角来看，当前政策面持续推动国内REITs市场的发展给行业带来了新的机遇，与此同时，随着疫情因素消退，宏观经济迎来稳步复苏，相关REITs优质资产持续释放潜能，整个REITs市场的机会仍然明朗。
根据底层物业不同，REITs可以进一步细分为零售、办公、住宅、酒店、物流等，在这些领域中，物流地产REITs近年来备受关注，特别是在数字化商业和电子商务的崛起下，这一市场展现出强劲的增长潜力。
近期，我们有幸获得了对顺丰房托行政总裁翟廸强的专访机会。在这次专访中，翟廸强向我们深入解析了物流地产领域以及顺丰房托在其中的关键角色。他的见解为我们揭示了这一行业的发展潜力和未来机会，以及公司在稳健经营和卓越运营方面的战略优势。
以下是对这次专访的全面回顾和分析。
1、物流地产投资重在稳定性，做好风险管理很重要
作为港交所首只以物流地产资产为主的REITs，顺丰房托今年来尽管在资本市场上一定程度承压，但从此前交出的中期业绩来看，表现仍然颇有看点。
上半年顺丰房托实现收入2.2亿港元，同比增长13.2%;物业净收入1.8亿港元，同比增长11.8%;可供分派收入1.171亿港元，同比增长7.1%;每基金单位分派14.64港仙，同比增长7.1%。
顺丰房托四个物流项目保持着较高的出租率水平，上半年集团整体出租率维持在98.2%，当中核心的青衣物业出租率维持97.3%，长沙物业98.8%，佛山维持满租，芜湖物业出租率达96.7%。
可以说，这份成绩单展现了顺丰房托一贯稳打稳扎的经营特点。
在谈及业绩时，翟廸强特别强调了租金收入对于物流地产REITs的重要性。其指出，与其他REITs类比相比，物流地产的租金收入相对稳定。“物流地产的租赁合同通常较长，这降低了空置率风险，提供了更稳定的租金收入。”与此同时，物流地产项目还具有较高的升值潜力。“由于这些项目通常位于城市周边或交通枢纽附近，它们在未来可能会实现更高的升值”。
翟廸强对中国物流市场的增长潜力表示看好，在采访中其还特别分析了不同资产类别REITs过去几年的变化，其中提到物流地产的投资在过去几年其实并未明显受到疫情大环境的影响，反而市场的供应有所增加。其认为，随着电子商务行业的快速发展以及消费者对快速交付的需求不断增加，中国的物流市场将继续保持增长，这为物流地产投资提供了坚实的基础。
尽管整个市场充满了潜力，但作为操盘人也需要时刻面对市场的不确定性风险。翟廸强提到了风险管理在物流地产投资中的关键性，其重点提及两个主要风险因素，即利率和汇率的波动。翟廸强认为管理这些风险至关重要。他解释道：“从风险管理的角度的，利率的风险管理是针对我们的融资成本，而汇率的风险管理则是保障我们的收入。当利率上升或汇率波动时，均可能会对我们的投资产生重大影响，因此我们需要采取积极的风险管理措施。”
针对利率风险，翟廸强分享了公司在2022年初将港币贷款的40%锁定成固定利率的决策，以规避未来利率上升的风险。“我们必须迅速作出决策，因为市场情况变化迅速。在锁定低利率时，也必须权衡风险和机会。”
在汇率方面，翟廸强则强调了对冲的重要性。从今年上半年来看，尽管公司大部分的收入仍然来自香港，但来自内地的收入仍然有接近30%。他解释说：“由于我们也有大量人民币收入，人民币汇率波动可能对我们的财务状况产生不利影响。因此，我们采取了对冲策略，以减轻这种汇率风险。”
“我们虽然不是金融专家，但在经营物业和投资方面，我们必须关注市场风险，包括利率和汇率的波动。通过适当的风险管理，我们可以降低潜在的损失。”同时在具体决策上，翟廸强也强调要果断，并重视风险管理的成本意识。“你看到这个市场这个方向的话，你尽快去做，不能等。”“风险有多大，管理这些风险的成本管理有多高，这些都需要有充分的考量”。
2、背靠顺丰，协同效应下坚持高质量运营
作为顺丰集团旗下专注物流资产运营的重要板块，翟廸强在采访中多次提到顺丰房托与顺丰集团之间的协同合作。其深刻认识到，顺丰集团作为一个综合性物流巨头，涵盖了物流领域的广泛业务，这使得公司能够与母公司紧密协作。
翟廸强认为，与母公司沟通合作的顺畅是公司不断取得发展的一个关键因素。由于顺丰集团在物流领域拥有丰富的经验和资源，公司能够充分利用顺丰集团的专业知识，确保项目的顺利运营和管理。这种紧密的协同有助于提高项目的竞争力，吸引更多的租户，从而增加了租金收入和项目稳健可持续运营。
而另一个合作的优势和潜力则在于区域布局的优化。顺丰集团在物流领域的广泛业务为顺丰房托提供了独特的竞争力，尤其在选择项目的地理位置方面。由于顺丰集团的多元业务覆盖了整
