今年以来，随着美联储加息，上升的利率使美国房地产市场急剧降温，房价不断走低，投资者争相套现。前段时间瑞信CDS爆雷、以黑石为首的大型投资公司陷入挤兑风波，一时间让资本市场恐慌加剧，有人担忧将会出现下一次“雷曼危机”。

坐拥近万亿美元资产的全球最大的私募股权基金和资产管理公司黑石集团正陷入挤兑风波。

12月1日，黑石集团宣布，因赎回请求激增将限制其690亿美元非上市房地产收益信托基金(REIT)的撤资。

12月7日，黑石集团表示，赎回额首次达到预先设定的上限。这是自黑石去年1月推出该产品以来，赎回请求首次达到5%的预设上限。

不过，黑石集团CEO苏世民在当天指出，很多人认为大规模赎回就是该产品出了问题，这是不正确的，两者不能混为一谈。它本就是那种不能保证每天流动性的产品，因为投资的是房地产业务。

投资者接连套现

据悉，黑石拥有四大业务部门，分别是PE基金、房地产基金、信贷基金以及对冲基金。

其中，房地产基金有近3200亿美元资产，而目前遭到大规模赎回的就是房地产业务中的基金BlackstoneRealEstateIncomeTrust(BREIT)，规模达690亿美元。按规定，投资者可以在任何一个季度赎回最多5%的份额，每月最多赎回2%。

从10月开始，投资者赎回资金申请高达18亿美元，占公司净资产规模的2.7%，虽然额度超标，但黑石仍然100%履约;到了11月，更多投资者要求赎回，黑石遭遇困境，仅受理了43%的申请，总计13亿美元;投资者愈发恐慌，12月赎回卖盘蜂拥而入。

由于投资者的赎回请求激增，BREIT宣布，12月份将把赎回额度从2%下降到0.3%，并停止批准投资者的赎回请求。一时间恐慌加剧，黑石股价暴跌，截至目前，一个月内黑石股价已跌超15%。

为了应对挤兑危机，黑石开始卖出不动产。12月2日，该公司宣布，拟作价12.7亿美元将美高梅大酒店和曼德勒海湾度假村49.9%的股份卖给VICI，后者持有这两个拉斯维加斯知名地标的剩余股权，收购后将全资拥有这两个地标房产。

事实上，据路透社报道，今年前9个月，由黑石、喜达屋、Ares、KKR和博枫等资产管理公司支持的房地产投资信托基金的赎回请求就有所增加。

流动性危机让喜达屋资本规模达146亿美元的房地产投资信托基金(SREIT)，近日也通知投资者限制资金赎回规模。

在英国，资产管理规模超过150亿英镑的房地产基金三季度也限制了机构的赎回，理由是需要保留现金和防止被强制出售。

贝莱德、M&G集团、施罗德、世邦魏理仕投资管理等公司的基金经理表示，他们也都采取了限赎措施。

市场下行引发恐慌

据公开信息，BREIT的综合投资回报率主要由租金收入和房地产增值收入两部分组成，成立以来的年化净回报率为13%，是公开交易的房地产投资信托基金的3倍。今年年初至今，BREIT的回报率高达9%以上，而同期公开交易的道琼斯美国精选REIT总回报指数则下降超22%。

苏世民表示，BREIT的高回报率归功于其在美国南部以及西部的仓库和公寓楼的组合投资，他们受到强劲的人口增长和短期租赁的支持。此外，该基金还从美联储加息周期之前的利率对冲中获得了50亿美元的利润。

与BREIT相似，SREIT的大部分资产也是公寓楼和仓库，它们是近年来REIT行业中表现最强劲的两个板块。今年年初至10月，SREIT的回报率为10.2%。

那么，在行业里表现突出的基金为什么遭到投资者蜂拥赎回?

苏世民表示，大规模赎回主要来自亚洲投资者，他们倾向于使用更多的借贷资金来支持头寸，并且在今年早些时候市场恶化时需要筹集现金来满足保证金要求。“这些投资者面临着痛苦的财务压力”。

苏世民认为，投资房地产业务的基金不能保持每天的流动性，不能将大规模赎回与产品出问题混为一谈。

摩根士丹利的MichaelCyprys表示，市场对该消息的反应“过度了”。尽管赎回请求、年终税收规划决策和投资者重新配置的限制可能在短期内刺激更多赎回，但强劲的业绩记录、支持性的市场基本面以及宏观背景改善的空间，应有助于缓解潜在的流出压力。

不过，在独立国际策略研究员陈佳看来，黑石在处理投资者公共关系方面比较傲慢，激化了投资者情绪，技术上行动迟缓且不透明，又加深了赎回危机。“黑石没有根据市场形势及时调整投资工具，以适应公开交易REIT的估值变化，反而坐等利率不断攀升给整个房地产行业带来压力。在教育投资者方面又以业务建立在业绩而非流动性的基础上来搪塞广大投资者，并始终强调其租售与物流地产投资的未来收益性。但实际上，黑石是通过短期掉期操作盈利来平抑利率上升的不利影响，说明市场流动性对其业绩的影响是非常深刻的”。

沪上某私募基金经理告诉《国际金融报》记者，一般房地产投资信托基金投资标的广泛，包括购物中心、写字楼、酒店、物流等，收益来自定期租金或管理费，可以有效对抗通胀，收益更稳定。但房地产投资本身周期较长、流动性相对较差，经济下行或者宏观政策的变化都会对其收益造成影响。

宾夕法尼亚大学沃顿商学院房地产教授SusanWachter指出，大规模赎回也是投