8月23日晚，居住产业数字化服务平台贝壳发布2022年第二季度财务报告。财报显示，贝壳二季度总交易额(GTV)为6395亿元(人民币，下同)，同比下降47.6%;净收入为138亿元，超业绩指引上限30%;调整后净亏损6.19亿元;经营性现金流为正。
从细分业务赛道的表现来看，存量房交易GTV为3935亿元，同比下降40%，其中二手房交易GTV同比下降约41%，优于市场水平;新房完成GTV2227亿元，同比下降55%，环比增长15.6%;家装家居业务实现预估收入13.7亿元，逆市同比增长超过10%，完成签约合同额接近17亿元;租房业务(签约口径)在管房源量超过4.2万套，较一季度末增加接近2.2万套。
“在积极的宽松政策和有效疫情防控下，二季度，中国房地产交易市场，尤其是存量市场出现了一系列积极的变化。平台的经营效益、人店规模的稳定性和作业效率都有所提升。但长期看，我们所处的内外部环境无疑充满挑战，不确定性持续增加。”贝壳董事长兼CEO彭永东表示，“随着‘一体两翼’战略的推进，组织所涉及的业务也变得更加多元和复杂。我们会持续专注于加强独特的产品及服务，赋能服务者，以更广泛及更深入的方式为客户服务，从而支持我们的长期增长。”
降本增效助力业务抵御市场波动
当下，房地产市场信心尚未恢复，成交量表现仍较为低迷。但LPR于8月22日已继续下调，利率水平已处于历史低位。今年以来，据中指研究院统计，全国有超210个省市放松了房地产调控政策，出台近600次。随着政策不断发力，二季度，一线城市交易活跃度提升，同时，多个强二线城市的二手房市场得到明显修复。
在这种市场背景下，贝壳采取了一系列切实有力的降本增效举措，平台的经营能力和经营效益明显提高，有效收窄了行业深度调整给公司业绩表现带来的波幅影响，也使得贝壳能够以更为稳定的门店和经纪人网络规模，以及高效的作业能力，抢抓楼市筑底复苏的机会。
在基础设施层面，贝壳优化了线上商机的分配机制，迭代了商机匹配模型，让作业更聚焦，匹配更精准。运营上，贝壳继续强化以房源为核心的二手业务精细化管理，提升房源维护质量、传递效率和推广效果。
鉴于此，二季度，贝壳平台二手房交易GTV同比降幅逐月收窄，6月份平台重点32城中21城二手房交易GTV已经超过2021年均值;非链家存量房交易GTV环比增长高达33%。
同时，贝壳在房源端、渠道端和运营方面持续发力。在房源端，贝壳积极开展与优质开发商的总对总合作，着力提升国有房企销售占比，进而持续提升房源品质、易售性及业务抗风险能力;在渠道端，新房渠道的集中度提升明显。
二季度，贝壳国有房企销售占比提升至37%，环比提升7个百分点。同时，新房业务的贡献利润率在第二季度达到了24%，为两年以来的高位。二季度，贝壳新房业务的现金收入比为1.27，现金生成能力突出。
“虽然房地产市场复苏之路不平坦，但采取了一系列具有成本效益的措施，在战略制定及日常运营中更注重效率，以提高盈利能力。因此，即便面对充满挑战的市场环境，我们的房产交易服务业务获得了更大的经营杠杆，相信其盈利能力将在今年下半年逐步恢复。”贝壳执行董事、CFO徐涛表示，“我们也将继续在家装家居及贝壳租房业务方面进行投资。我们坚信，贝壳在居住领域独特的能力及扎实的业务布局，将支持和实现业绩长期快速增长。”
锚定大家居产业“5万亿元+”赛道
当下，房地产行业周期性强、新房交易天花板临近，找到与自身业务能产生协同赋能效能的下一个“大有可为”的市场，是贝壳第二代掌舵人彭永东面临的挑战。从战略选择来看，彭永东锚定的是“5万亿元+”的大家居市场。
据中国建筑装饰协会数据显示，2021年家装行业的市场规模大概2.85万亿元，年增速约为18.89%，整个大家居产业链估计已经突破5万亿元。可以看出，当前我国家装行业基数大，且随着存量住房改造需求的释放，预计未来五年有望维持近两位数的复合增长。
但市场空间大，并不意味着生意好做。“依赖人工现场作业导致门槛低、企业规模做大后致使交付质量失控，以及供应链能力不足难以灵活解决客户个性化与标准化需求矛盾等诸多难题，导致行业难以出现市占率高的龙头企业。“大行业、小公司”“弱品牌、强渠道”的“小而散”竞争格局至今未变。圣都、东易日盛等头部整装企业，市占率不足5%，集中度仍很低。
但对贝壳来说，创始人左晖曾以真房源模式敲开了改变经纪行业的大门，并将“做难而正确的事”的基因从链家带入贝壳。彭永东承袭了左晖的这一经营理念。2021年底，贝壳宣布“一体两翼”战略升级，“一体”即二手房和新房交易服务赛道，“两翼”分别为整装大家居事业群与惠居事业群，持续加码家居业务。
此次，彭永东直言，随着“一体两翼”战略的推进，组织所涉及的业务也变得更加多元和复杂。事实上，经过一年多着力布局“两翼业务”，目前，贝壳旗下有被窝及圣都两大家装品牌，在内部平行运营，但管理中台已经合并。
前者被窝家装是由万科与链家合作的万链家装迭代而来，目前仅在北京市场试水。据悉，被窝家装2021年交易额达到4.86
