“对于收购暂时没有太多的想法，今年主要是把运营做好。目前，北京、上海等城市有许多项目值得关注，但我们暂时没有具体的计划。关于未来，写字楼是穿越经济周期比较好的产品，期待公司的写字楼业态占比达到68%。”
近日，在2022年中期业绩会上，对于今年的收并购计划，越秀房托(0405.HK)董事长、执行董事及行政总裁林德良如此表示。
今年上半年，越秀房托写字楼业务的收入录得增长。就在去年，通过收购越秀金融大厦，越秀房托成为在港交所、新加坡交易所上市房产基金中，持有规模最大的中国资产组合(截至2021年末)。而今，其放缓了步伐。
据了解，今年6月，招商房托(1503.HK)开始走出深圳，收购了大股东招商蛇口(001979.SZ)位于北京朝阳区核心CBD地标物业项目，且公司管理层表示，“如有合适机会将继续收购”。
值得注意的是，房托基金一“攻”一“守”背后，与REITs(不动产投资信托基金)紧密相关的房地产行业正在经历转型发展。去年8月，宝龙地产(1238.HK)分拆宝龙商业房地产投资信托基金(以下简称“宝龙房托”)赴港上市，以解决自持商业的负担。但今年2月，该公司的招股书失效。
写字楼为核心资产
根据业绩公告，今年上半年，越秀房托实现经营收入总额为9.44亿元，同比增长7%;除税后亏损5.21亿元，同比下滑282.5%，旗下物业的整体出租率为88.8%，保持较高水平。
其中，公司物业收入净额为6.87亿元，同比增长7.6%。具体而言，被视为“业绩压舱石”的写字楼业务收入6.38亿元，同比增长37.1%，占总收入比例为67.57%;酒店及服务式公寓业务收入1.66亿元，同比减少15.26%;零售商场业务收入7676.3万元，同比减少5.4%;批发商场业务收入6333.7万元，同比减少54.72%。
截至2022年6月30日，越秀房托共持有9个物业项目，包括位于广州的白马大厦、财富广场、城建大厦、维多利广场、国金中心、越秀金融大厦，位于上海的越秀大厦，位于武汉的越秀财富中心及星汇维港购物中心(在财报中合并为“武汉物业”)，位于杭州的维多利商务中心。
上述物业产权总面积约118.33万平方米，可供出租总面积为80.31万平方米(不含相关物业的停车位、酒店、服务式公寓、公建配套用房等面积)。截至2022年6月30日，上述物业组合重估市值为423.8亿元。其中，白马大厦、城建大厦、国金中心、越秀大厦的估值出现下降。
收入方面，国金中心以及越秀金融大厦为主要来源，其收入占比分别为45.9%、22.3%。值得注意的是，越秀金融大厦为越秀房托于去年年底收购得来，报告期内便贡献了2.1亿元收入。刨除越秀金融大厦，公司原有的写字楼业务收入同比下滑7.5%，今年上半年仅有杭州维多利商务中心的收入录得增长。
业绩会上，林德良表示，今年上半年，公司写字楼业务的7个项目中有5个出租率高于90%，续租率达85%，续租租金同步上升。其预计，下半年写字楼市场将转好。
面对大环境，越秀房托也留意到北京、上海等地的待售项目。林德良亦认为，当前部分出售的资产项目价格较为优惠，但其仍表示，公司将会把重心放在经营上。公告显示，越秀房托下半年计划重点投入白马大厦、国金中心四季酒店、武汉越秀财富中心及星汇维港购物中心，实现物业保值增值。
而就在今年6月，招商房托完成一项在其看来为“里程碑”的收购，以13.42亿元获得招商局航华科贸中心46.41%权益。
资料显示，招商局航华科贸中心的发展项目由招商局大厦、友邦保险NPA中心、连接招商局大厦与太平金融中心的01-04连接裙楼、招商银行大楼、中国惠普大厦、横琴人寿大厦、梵悦108、中国工商银行大厦及太平金融中心共同构成。上述交易完成后，招商房托总资产将超过100亿元，公平市价增加40%。
对于上述收购，招商房托执行董事郭瑾特别指出，“我们这次收购的是其中一栋位置最好的写字楼，大概2.4万平方米，也包括一些裙楼面积，现在这个区域有非常稳定(以金融、专业服务为主)的租户，租金贡献占比超过九成。”
截至2022年6月30日，招商房托旗下物业包括4栋写字楼、1个零售物业项目(花园城)。根据公告，今年二季度，公司写字楼的平均出租率为87%，与一季度的表现基本持平;零售物业项目的出租率为84.5%，较一季度末下降3.7个百分点。招商房托在公告中坦言，“零售业更易受到持续的新冠肺炎疫情的影响。”
与大股东协同发展
不论是完成收购便贡献主要业绩的越秀金融大厦，还是被视为“里程碑式收购”的招商局航华科贸中心，都是越秀房托、招商房托分别从大股东手中接盘而来。
2021年10月，越秀地产(0123.HK)与越秀房托同步公告称，买方(越秀房托)同意透过收购销售股份(相当于目标公司GainForceIn-vestmentsLtd.的全部股权)向卖方(越秀地产)收购一物业，该物业为位于广州珠江新城的越秀金融大厦。
越秀金融大厦前身为越秀·财富中心，总建筑面积为21.03万平方米，为国际甲级写字楼物业，在其周围还有国金中心、周大福金融中心等，即俗称的“西塔”“东塔”。前者亦为越秀房托旗下资产，彼时公告显示，公司对越秀金融大厦的收购也意在减少公司对国
