全球最大物流地产运营商安博(Prologis)2022年6月13日宣布，将以260亿美元(约1730亿元)的全股票交易收购其竞争对手杜克房地产(DukeRealty)，双方董事会已经达成协议，但仍需经过股东批准。

根据房地产分析公司GreenStreet的数据，这是新冠疫情暴发以来最大规模的商业地产出售交易，也是最近一年多来以来，全球房地产行业接连发生的大型收购案中的最新一起。

当下，全球房地产并购市场正处在2007年金融危机以来最活跃的时期。全球主要股票市场的大幅下跌传导至一级市场，私募股权投资的业绩在2022年并不好看。黑石、KKR等PE巨头们也纷纷把主要的资金投向房地产，而不是私募股权。一场房地产大抄底正在进行中。

普洛斯的“娘家”再出大手笔

这笔交易将是美国仓储物流领域近年来最大的一次行业整合。

安博是一家专注于仓储物流领域的REIT公司，目前其投资组合包含约10亿平方英尺(9亿平方米)的不动产，亚马逊、联邦快递、家得宝等美国电商、快递、零售巨头都是Prologis的客户。

安博这个名字在中国稍显陌生，但其英文名Prologis音译成中文是普洛斯，很多人都会非常熟悉。实际上，如今的亚洲第一、全球第二大物流地产公司普洛斯，最初正是源自安博的亚洲业务部门。当然，经过数次复杂的股权交易，现在的普洛斯与安博已经没有关系了。

在剥离出一个普洛斯之后，安博仍然拥有全球规模最大的物流地产投资组合。年报显示，2021年安博总收入48亿美元，截至2021年底总资产达585亿美元。在2022年《财富》杂志全球最受尊敬公司榜单上，安博在所有房地产公司中排名第一。

安博的历史可以追溯到1990年代初，算是美国最早从事REITs(房地产收入信托)的先驱之一。在REITs行业，资产收购与出售是家常便饭。安博能发展成为如今这样的房地产巨头，也归功于一系列的收购，仅近些年的大交易就有2020年130亿美元收购LibertyPropertyTrust，2018年85亿美元收购DCTIndustrialTrust。

这次被收购的杜克房地产是安博在美国的主要竞争对手之一。杜克房地产的投资组合包含美国548处物业，总面积超过1.5亿平方英尺(1393万平方米)的，分布在亚特兰大、达拉斯、芝加哥、南加州和哥伦布市等地。2021年杜克房地产总收入11亿美元，截至2021年底总资产104亿美元。

收购杜克房地产后，安博手中的物业总面积将达到11.7亿平方英尺，并获得557个新客户。安博首席财务官TimArndt称：“该交易将增加我们资产负债表的实力、规模和多元化，同时扩大了安博应用创新来推动长期增长的机会。”

截至上周五(6月10)收盘，杜克房地产的市值约为191亿美元，安博的报价与之相比溢价达36%。协议达成后，杜克房地产的股价在周一上涨2%，而安博则大幅下跌超过6%。

从历史上看，安博与杜克房地产当前股价都处在历史高点，与新冠疫情爆发前相比，它们的股价都已经翻倍。但自2022年以来，尤其是4月份之后，美国的REITs市场发生了大幅下跌。安博与杜克房地产的股价与年初的高点相比已经分别下跌了30%和24%。

私募股权增长熄火，PE转向房地产

自2021年以来，全球房地产行业，尤其是美国的房地产行业并购活动分外活跃。根据房地产服务公司仲量联行的统计，2020年REIT交易总额仅为170亿美元，而2021年则暴增至1400亿美元，创下历史记录。

进入2022年，这股房地产并购热潮依然没有止歇的意思。管理着全球最大规模房地产基金的黑石集团，在过去半年间已经完成了多笔重大交易，总金额近300亿美元。

5月19日，黑石REIT公司(简称BREIT)以全现金的方式收购了一家自我管理的房地产投资信托基金ResourceREIT,Inc.，交易金额达37亿美元。ResourceREIT,Inc.在美国13个州拥有42处多户住宅资产。

4月25日，黑石不动产公司(BlackstoneRealEstate)宣布以76亿美元收购PSBusinessParks,Inc.。该公司的资产包括96处物业，其中有2700万平方英尺办公空间，以及800个住宅单元。

4月19日，黑石宣布以128亿美元的现金收购美国最大的优质学生公寓社区开发商、运营商AmericanCampusCommunities,Inc.。

2月16日，黑石以58亿美元现金收购了PreferredApartmentCommunities，这家公司拥有12000个单元的住宅，以及600万平方英尺的购物中心物业。

以上交易都发生在美国。在全球其他地方，黑石不动产部门也在大举收购日本、澳大利亚等地的酒店等资产。在印度，黑石1月27日推出了全新物流平台HorizonIndustrialParks，该公司拥有印度最大的物流园区资产组合。在中国，黑石收购SOHO中国虽然没有成功，但去年收购富力物流园的交易，让黑石在中国的物流投资组合大幅扩张了近三分之一，达到5300万平方英尺，覆盖中国23个城市。

黑石大举抄底房地不是没有原因的。虽然新冠疫情以来全球各大类资产价格普涨，但房地产的涨幅尤为突出(至少在美国如此)，已经成为黑石业绩增长最主要的引擎。2022年以来一二级市场企业估值下调，私募股权业务熄火，房地产业务的重要性就更加突出了。

2022年一季报显示，黑石所有业务板块的总体