一个是知名做空机构浑水，一个是千亿市值独角兽贝壳，双方在24小时内多轮对战，成为资本市场的焦点事件。

12月16日晚，浑水针对贝壳的一份做空报告，瞬间将这家房产交易巨头推上风口浪尖。和瑞幸咖啡类似、财务数据存在水分、涉嫌系统性欺诈......浑水以极具判断性的描述，使得近期业绩波动、股价下滑的贝壳，再次陷入舆论漩涡。

贝壳没有坐以待毙，16日临近午夜，该公司公开声明，确保财报数据的真实性和规范性，欢迎各种调查，但坚决抵制任何机构的恶意做空行为。贝壳还称，24小时内，将对报告进行逐一拆解回复。许多投资者，都在等待白昼来临后的回应。

12月17日傍晚，贝壳的“应战”文书如约而至，对浑水的指控进行逐一回击。“该报告毫无事实依据，存在大量事实错误、未经证实的陈述以及误导性猜测和解读。报告也显示出，浑水对中国的房产交易行业缺乏基本的认知。”声明称。

一来一往间，事实到底如何?贝壳经历做空惊魂后，面临的最大挑战又是什么?

财务数据是否有水分?

美股上市的贝壳，是国内最大的房产交易服务商，虽然股价经历了滑坡，但目前总市值仍超千亿元，比国内很多上市房企都要高。庞大的规模、赛道头部地位，是支撑贝壳股价的重要因素，但这成为了做空机构进攻的“靶子”。

浑水在做空报告中指出，贝壳2021年Q2-Q3的收入虚增约77%-96%，新房GTV和存量房GTV分别被夸大126%、33%。尤其是新房交易，浑水称贝壳通过链家和关联经纪公司销售新房的GTV仅4020亿元，比公布的高126%。

具体到季度，贝壳称其2021年二季度、三季度的房屋销售总额分别为11500亿元、7880亿元。但浑水收集的数据表明，三季度其实际数据为5210亿元，高估了约51%，二季度数据高估了约75%，二三季度平台总交易高估约65%。

据悉，浑水编写了一个程序，收集贝壳平台上的交易数据，然后通过实地采访、实地考察和实体店检查等方式，对结果进行抽查。对此贝壳反击，浑水抓取交易量数据的方法是错误的，对新房、存量房交易数据的计算均存在严重遗漏。

“我们提供新房交易的通路有四条：一、链家门店;二、平台连接门店;三、新房销售团队;四、其他销售渠道。而在其报告中只计算了第一、二种方式，却遗漏了第三、四种方式。”贝壳称，浑水估算第一、二种通路的GTV和收入也有明显问题。

存量房方面，贝壳称浑水抓取的交易量数据严重失实且存在遗漏，并非来自公司的真正数据，且未使用贝壳真正的存量房套均价，而是选取外部套均价进行模糊替代。利用5月25日～8月8日这76天的数据，来模拟2021年第二季度，存在很强的主观臆断性及误导性。

贝壳重申，2021年第二季度和第三季度，公司新房交易GTV分别为4983亿元和4101亿元，新房交易服务收入分别为139亿元和113亿元;期内存量房交易GTV分别为6,520亿元和3,782亿元，存量房交易服务收入分别为96亿元和61亿元。

针对浑水的数据收集方法，中信证券发表报告指出，在中国二手房和新房市场，自下而上汇总交易数据不能得到交易总量的可靠结果，倘若有研究者基于C端展示，以数据汇总的方式试图自下而上归纳成交量，则容易差之千里。

“虚增房屋交易规模，难度要远远大于虚增一般消费品交易记录，因为房屋交易涉及复杂的产证申领和房屋交易税费的支付。”中信在报告中称。

一些数据机构也对此提出看法。百观科技长期追踪贝壳平台的数据，而其跟踪到的对应指标都比浑水高。数据分析服务商Sandalwood称，浑水只在有公开交易记录的城市收集数据，并以此估算其他城市交易量，可能导致错误结论。

门店及中介数是否虚增?

在贝壳平台上，除了直系的链家，还有大量中小经纪品牌，他们在贝壳系统内资源共享、促成交易，支撑起贝壳庞大的交易规模。截至9月末，贝壳的门店数量为53946家，比一年前增长20.2%，活跃门店数量大约49468家。

但是，贝壳门店这一底层要素，也成为浑水狙击的对象。浑水在对平台门店实地考察后发现，一些在贝壳平台上列为“活跃”的门店，在现实中被关闭或不存在。据其收集的数据，贝壳2021年第二季度，门店数量至少被夸大了23%。

浑水的调查员，来到楼市极为萧条的地方，廊坊。据其称，调查员在平台上完全相同的位置，发现了两个独立的活跃商店，而经纪人向其证实，这两家店已经合并为一家。“在应该找到的51家店中，有19家是鬼店，廊坊是该公司谎言的代表。”

在南京，浑水的调查员按信息来到线下店，却发现是个废弃的警卫室。在其他城市，浑水也发现类似情况。在其调查的7个城市中，有5个存在克隆店铺。其中，在厦门和海口，41%和32%的链家门店都是克隆店，北京9%的链家门店是克隆店。

浑水还质疑贝壳虚报中介人数。报告称，在贝壳平台上被列为“活跃”的房产经纪商，在访问时却关闭或不存在。譬如，贝壳声称上海拥有2.1万个经纪人，但工商查询显示只有9,998个，这表明贝壳显著虚增其经纪人数量。

浑水的调查员还伪装成买房人，来到一家德佑门店。因经纪人建议其暂时成为德佑员工，以便享用员工折扣，一旦购