上市传闻放出近两年后，合能控股有限公司(以下简称“合能控股”)的赴港上市计划终于有了进一步动作。

日前，合能控股向港交所递交招股书。招股书披露，截至2021年8月31日，合能控股在国内共有63个不同开发阶段的住宅及商业物业项目，持有已竣工投资物业总建筑面积为19.77万平方米，土地储备总建筑面积约440万平方米。

在房企融资环境趋紧的背景下，业内多认为合能控股此次谋求港股上市的动机与其缓解资金压力有关。合能控股在招股书中表示，除一般业务运营外，此次募资款项将用于发展投资，尤其是其早期所收购四幅地块的施工以及土地收购等。

《中国经营报》记者梳理合能控股上市轨迹发现，早在2019年底，合能控股的上市消息即在市场流传，此次递表的主体公司合能控股也是于2019年8月即在开曼群岛注册成立。至其递表期间，合能控股的物业管理与商业公司经历了系列的股权腾挪与高层换血，物业管理及相关附属公司也被出售，业内预测这一系列动作疑在为其分拆物业上市提前做准备。

递表前拆分物业

合能控股的历史最早可追溯至1993年。招股书显示，1993年9月，广东省人民政府第五办公室成立深圳合能房地产有限公司(以下简称“深圳合能”)。次年，侯粦武(合能控股目前实际控制人侯进桥、侯永桥兄弟的父亲)成为深圳合能法定代表人。

此后，深圳合能逐渐将发展重心迁至成都，2003年，其首个住宅及商业综合体项目成都新城市广场落地，深圳合能的总部也由深圳迁往成都。

从招股书披露的系列重组动作以及市场多次传闻可以看出，合能控股的赴港上市计划至少在2019年即显端倪。历时近两年才向港交所递交招股书，相关筹备工作是否需要如此长的时间，合能控股如此“慢节奏”的上市计划也引发各方关注。

两年时间里，除进行系列重组与收购外，合能控股的物业板块也发生了系列变化。

在招股书中，合能控股表示，为集中发展物业开发核心业务，深圳合能将成都合能物业管理有限公司(以下简称“合能物业”)的全部股权转让给了四川合能企业管理服务集团有限公司(以下简称“四川合能”)。相关股权转让的交易价格为人民币(下同)600万元，股权转让登记于2020年初完成。

实际上，合能控股至少在2019年即开始了对其物业板块的股权腾挪。工商信息显示，2019年12月，合能物业的法定代表人即由周尤波变更为李杰，此后合能物业的法定代表人在2020年6月与9月又历经三次变化，最终确定为李杰。

期间，合能物业的注册资本从600万元增加到1亿元，经营范围、高管人员以及公司章程等也发生系列变化，有限责任公司的企业类型也于2020年初由自然人投资或控股的法人独资变更为外商投资企业法人独资，并于今年初新增两家对外投资企业。

实际上，2020年初合能物业的股权变动最后指向的是一家香港企业。招股书披露，四川合能由侯进桥及侯永桥分别最终拥有60%和40%的权益。股权信息则显示，四川合能由香港合能服务产业集团有限公司完全持股，两家公司均为2019年底注册成立。

同时，合能控股的商业运营板块也经历了系列变动。2020年初，深圳市合能商业经营管理股份有限公司(以下简称“合能商业”)的法定代表人也由周尤波变更为李杰，并于今年年初又变更为侯诗雅。而招股书披露，侯诗雅为侯进桥及侯永桥同父异母的妹妹，同时负责监督合能控股的香港事务及财务运作。

此外，合能商业的注册资本、高管人员、企业类型、经营范围以及投资人等均于近两年发生了系列变化。

在招股书中，合能控股还披露了其与合能物业签订的系列交易协议，称其今后的商业运营管理服务以及物业管理与增值管理等服务将会与合能物业产生持续的关联交易。

房企拆分物业赴港上市前，多会将股权腾挪至香港企业名下，近年来商业与物业打包上市的做法也渐成业内惯例，合能控股的上述腾挪是否在为其后续的另一上市计划铺路，尚待时间检验。

布局集中

对于合能控股此次上市计划，外界多评价为“起了个大早，却赶了个晚集”。相较于同期或稍晚成立一众房企，合能控股的上市时间明显迟后，规模发展也体现出明显差距。

克而瑞监测数据显示，2018年，合能控股实现全口径销售70.6亿元;2019年，则实现操盘金额69.8亿元，两项数据分别排名第172位和第194位。2020年，相关榜单的前200强中则未再出现合能控股的身影。

招股书显示，2018年、2019年及2020年，合能控股的收入分别为55.83亿元、40.22亿元、57.07亿元，毛利分别为11.07亿元、12.44亿元、12.02亿元，毛利率分别为19.8%、30.9%、21.1%，同期净利润总额分别为2.31亿元、6.84亿元、5.27亿元。

无论从第三方披露的销售数据还是其自身披露的业绩数据来看，合能控股相对于头部房企规模不算太大。2017年，合能控股也曾表达过对规模的渴求，曾以冲击百亿作为自身发展目标。

除了需要扩大规模之外，合能控股还面临区域布局过于集中的问题。招股书披露，截至2021年8月31日，合能控股在全国拥有63个处于不同开发阶段的住宅及商业物业，主要位于西南区域、西北区域、华中区域、华南