当下的房地产行业，比以往任何时候都渴望积极信号。2021年，在“三线四档”、贷款集中度管理等因素作用下，楼市迎来肉眼可见的调整期：新房二手房成交量受挫、房企资金链紧张、中介行业也出现洗牌苗头......

“房住不炒”政策基调下，楼市将走向何方、企业生存韧性到底如何?引发市场各方思考。作为房产交易链上的重要一环，房产经纪也在切身感受、反映楼市冷暖。

11月9日，新居住服务商贝壳(NYSE:BEKE)发布2021年第三季度业绩。数据显示，三季度，贝壳营业收入181亿元(人民币，下同)，成交额(GTV)8307亿元，均呈现一定下滑趋势。但同时，一些重要的积极信号，也在这份财报中有所显现。

在过去的9月份，贝壳合作销售的新房项目逆势提升，较6月份抬高13%;同时，截至2021年9月30日，贝壳平台上链接的门店数量为53946家，较去年同期末增长20.2%。尽管同样经受大市寒流，这家赛道头部选手，在市场下行期展现出了强大的抗压韧性，在当前殊为不易。

财报发布次日，知名投行中银国际发布点评报告。分析师GurneyLiu指出，贝壳在新房交易服务业务中获得了超预期的市占率提升，同时，考虑到公司管理、销售费用将呈下降趋势，且市场具有潜在复苏动力，故维持贝壳买入评级，定目标价为32.74美元，较前日收盘价仍有83%上行空间。

品质服务、科技赋能、新业务转型，都是贝壳与周期共舞的筹码。不论房地产增量开发的周期如何调整，市场对美好居住的需求不会减弱，贝壳的路将越走越宽。正如其管理层所言：不低估政策对市场的纠偏能力，也不低估市场供需的刚性动力。

提升生态治理，和开发商做朋友

2021年楼市的调整，最先在开发商身上发生“化学反应”。房企融资端的收紧，让一些财务看似健康的“绿档”房企也受到冲击。

房企生存环境的变化，对行业上下游都有极大影响。在交易端，市场上不仅存在传统的新房代理商、信息交易平台，还有诸多互联网新巨头入场，各方竞争逐渐白热化。与此同时，房企为挤出利润空间，想自建渠道的选手也不在少数。

“蛋糕”有缩水之势，想在此时逆势突围，并未易事。但是，贝壳交出的成绩单，展现出其在市场调整期独有的竞争力。

三季报显示，相较6月，贝壳9月合作销售新房项目数提升13%。在渠道渗透率触底反弹的同时，贝壳坚持严格的项目准入标准和完善的风控体系，保证了回款的及时性和健康度，穿越周期的能力进一步体现。

能在市场去化承压时，找到突围点，得益于贝壳对服务与规则的坚守。2021年初，贝壳在全国各城市面向开发商推出“贝壳阳光作业服务承诺”，由于制定了5条禁止性条款，“贝壳阳光作业服务承诺”也被称为“五不”承诺。

具体而言，包括“不截客”，不得在开发商限定地点范围内拦截、争抢正常到访客户或获取正常到访客户的联系信息;不洗客”，不得与开发商人员或现场销售人员串通，将自然到访客户通过不正当手段转化为贝壳客户;以及“廉洁作业”“阳光交易”等。

据悉，作为贝壳合作伙伴的开发商，对这项制度的支持度很高。截至9月底，贝壳对开发商的“五不承诺”覆盖66城100%开发商，累计11,191个项目;截至10月中旬，累计发现47例违规破坏行业生态行为，向开发商履行承诺赔付金额近200万元。

同时，贝壳的新房楼盘字典实现了全市场100%的目标新房楼盘覆盖，并创建了全国最大的新房项目不利因素数据库，为消费者提供真实有用的新房内容。

一系列举措之下，贝壳第三季度新房交易服务的营业收入同比增长2.5%113亿元(约18亿美元)，新房交易GTV高达4101亿元(约637亿美元)。前三季度，贝壳新房业务GTV达1.25万亿元，同比增长37.0%。

专注品质迎接存量时代

眼下，新房交易仍是楼市的重要组成部分，但需要看到，增量开发的黄金时代已经开始落幕，存量市场、以及更广阔的居住服务业正在崛起。

贝壳研究院认为，从传统新房市场看，开发和销售速度会有所放缓，但不会出现断崖式下降，未来五年仍将是新房销售的“次高峰”。同时，随着过去五年销售的商品房逐步交付、入住，二手房供给总量将从当前年均约420万套的水平上升到600万套左右。

因此，增量开发的尾声，反而是存量交易黄金年代的开始。

行业转折期，贝壳继续专注“聚焦”与“合作”，支持优质店东和经纪人稳定作业并获得收入，支持行业优质产能留存，坚定选择提供品质服务、践行对消费者好的理念。

据悉，贝壳已完成超过3.1万家门店的经纪人分岗，覆盖人数超30万，一二手经纪人合作比例由上季度14.4%提升至29.6%。基于良好合作生态，分工带来专注，推动了作业效率和经纪人竞争力的提升，并在下行周期助力团队稳定。

同时，贝壳线上化助力服务者的脚步也在加快。贝壳推出的“小贝二手训练场”系统，可模拟经纪人与消费者在VR和线下带看的交互场景，标准化、体系化、智能化地提升经纪人能力。目前，超12万经纪人参与了小贝二手训练场培训，有效训练场次超过124万场。

从业绩表现看，第三季度贝壳存量房交易服务的营业收入为61亿元(约9亿美元)，存量房