近期，龙湖智慧服务逐渐成为收并购浪潮中极为重要的一员：年内已收购亿达服务、楷林商服、美好幸福物业、九龙仓物业等4家企业，弥补自身业态构成。企业收并购业务“火力全开”是否像2020年上市的世茂服务、融创服务，是为接下来的上市做最后的准备?

截至10月中旬，物业板块已上市企业51家，待上市企业达24家，龙湖智慧服务、万物云、金地智慧服务成为仅有的三家未上市头部物业企业。但万物云的管理层已于多个公开场合提过，“万物云一定会上市，但具体时间不定”;龙湖智慧服务先前却一直对上市安排持否定态度。

以下，本文将主要从龙湖智慧服务近期大规模收购入手，意在分析物业行业“白热化”竞争下，龙湖智慧服务是否准备布局资本市场。

本文主要解决两个问题：

龙湖智慧服务频频发力收购是基于何种考量?

选择不上市的龙湖智慧服务能获得什么优势?

一

从旁观者到局内者

龙湖智慧服务多点发力把握市场机遇

2018年至今，龙湖智慧服务从物业板块的“旁观者”角色转变为“局内者”，企业发展经历了两个阶段：探索期、发力期。

2018-2019年为探索期，通过品牌升级将业务横向拓展、纵向延伸，并成为首批摸索城市服务新赛道的企业;

2020年起至今为发力期，企业持续进行新业务落地及规模拓展。

探索期(2018-2019年)

2018-2019这两年间，板块陆续迎来雅生活服务、碧桂园服务、招商积余、保利物业等多家规模和口碑双优的大型头部企业上市。

2018年，龙湖地产正式更名为龙湖集团，集团经营方向逐渐由地产公司向多元化集团靠拢。其中，四大主航道中的物业板块亦由龙湖物业升级为“龙湖智慧服务”。智慧服务的品牌升级意味着企业打破传统服务边界，横向拓展创新业务：通过设立新型城市服务企业的方式，聚合各类智慧城市的科技成果、在城市空间提供智能化服务。

2019年，龙湖集团通过买入已发行股份和认购新股的方式，合计持有绿城服务9.08%股份并在其内部委派非执行董事(2021年7月起，该人选为龙湖智慧服务CEO曾益明)。这是行业内首次物业相关企业以股权收购方式支持上市物企发展。集团称，此次入股绿城服务是由于其看好社区服务市场，亦看好绿城服务的发展潜力。

发力期(2020年至今)

2020年起至今，资本及政策助力物业行业发展提速：一方面资本板块迎来新上市物企数量的高峰;另一方面，2021年年初，自住建部十部委推出政策以明确鼓励物业企业延伸服务范围起，多项政策出台倾向帮扶物企做大生活服务业。

顺应国家政策方能发挥最大竞争力，深谙其道的龙湖集团抓住行业风口，于2021年1月将“塘鹅”租售装修服务品牌从智慧服务板块剥离出来，正式开启房屋租售、房屋装修C5、C6两大主航道，成为行业内首个明确成立租售及装修运营条线的企业。

除探索新业务外，2021年，龙湖智慧服务加大市场拓展步伐，先后完成对美好幸福、亿达服务、楷林商服及九龙仓旗下中国内地部分物企等多个收购;并同安馨康养(康养服务)、狮城怡安(提供多业态服务)、两山公司(城市建设)强强联手。

除丰富自身业态、扩大规模、提升在管密度等常规原因外，未上市的龙湖智慧服务加快收并购节奏主要还有以下四个原因：

行业外部政策正向驱动：政策对物企业务开展提出新要求并指名发展方向的同时，亦提出需要清除因监管缺失而存在的“灰色地带”，推动物业服务规模化、品牌化经营，提升整体服务水平。政策规范行业健康发展的同时，中小型物业企业或在物业行业规范化进程中加速出清，这为龙湖智慧服务带来收并购机遇：企业利用自身具备的良好品牌溢价优势，加大力度收购。

行业内部整合加剧：收并购趋势其实于2020年就已初见端倪，今年上市物企间的收并购已成为行业风向标，尤其是在房地产企业财务状况恶化间接带动物企估值下调情况下，拥有较充沛资金流的上市头部企业更具资本进行收并购。

此外，收并购给企业带来的经营业绩提升、细分业态布局凸显成效的结果显然易见：以世茂服务为例，企业于上市前(2020年7月)收购浙大新宇。2021年，企业协同标的推出“智育美好宇同行”的新品牌。上半年，企业的校园增值服务实现收入2.22亿元，占业务板块收入的16%，成为板块重要的收入来源之一。

对尚处于发力期的龙湖智慧服务而言，企业目睹上市物企试水收并购的成果，意识到收并购于物企业绩增长的潜力。由此，短期内行业愈发激烈的竞争亦推动龙湖智慧服务通过收购快速实现规模增长，以打开新区域或新市场、提高市场占有率及知名度，并加速物业行业新格局的塑造。

龙湖集团千亿业绩目标指引：龙湖集团于业绩发布会提出，2024年经营性业务收入(包含商业运营、租赁住房、智慧服务、房屋租售及房屋装修)迈过千亿。以2020年的经营数据来看，该项业务收入合计136亿元，其中物业管理及相关服务分部收入较2019年同比增长34.9%至59.9亿元。

若以该业绩为指引，龙湖智慧服务分部的收入年度复合增长率需达64.7%，意味着2021年物业板块收入总额需为98.7亿元。以2020年34.83元/平