日前，石榴投资集团有限公司(以下简称“石榴集团”)在港交所递交上市申请。2020年，石榴集团实现收入122.65亿元，净利润11.31亿元，同比增长58%。

作为2021年首家递表的百强房企，石榴集团规模不算大但业务发展稳健，2018-2020年收入复合增长率为11%。公司从大本营京津冀为核心逐步拓展至长三角地区，进一步进军大湾区、成渝经济圈。报告期内有息负债不断下降，2020年剔除预收账款后的资产负债率为69.55%，现金短债比为1.23，债务结构优化，安全边界较高。

上市前营收同比增长53%

石榴集团原名K12地产，2016年K12地产正式更名为石榴置业集团股份有限公司(即石榴集团)，这是目前地产行业唯一一家以水果命名的开发商。

变更股份制再加上扩大注册资本，彼时外界一度认为石榴集团准备上市。5年后石榴集团的上市面纱终于揭开。根据克而瑞2020年中国房地产企业销售TOP200排行榜上，石榴操盘金额450.3亿，位列69名。

石榴集团是一家总部设于北京的大型物业开发商，已扩充营运至中国具有庞大增长潜力的地区，包括京津冀城市群、长江三角洲地区、大湾区及成渝经济圈。2020年按成长速度及区域运营计，石榴集团是中国房地产业协会、上海易居房地产研究院中国房地产测评中心所颁布“中国房地产500强”中的十强之一。

2018-2020年，石榴集团分别实现收入99.37亿元、80.31亿元、122.65亿元，同期实现净利润15.84亿元、7.18亿元、11.31亿元。2020年新冠肺炎的爆发以及房地产调控趋严，行业竞争更加激烈。面对错综复杂的市场环境，石榴集团2020年营收同比增长53%、净利润同比增长58%，实属不易。

截至2020年底，石榴集团合约负债为349.73亿元，较上年同比增长41%。合约负债主要是销售预收款，简单测算为2020年营收的2.85倍，将在未来2-3年逐渐转化为收入，给公司未来业绩带来可预测性。

京津冀与长三角协同发展

石榴集团此次打包上市的主要是房地产业务，公司来自于物业开发及销售占比超过95%。从销售区域来看，2018-2020年，京津冀分别实现收入40.26亿元、27.18亿元和23.52亿元，占总收入比例分别是41.7%、37.0%和20.2%;而长三角的收入占比则分别是0.3%、21.7%和54.0%，长三角区域近2年收入提升明显。

反映在区域上，2020年，石榴集团来自京津冀城市群、长三角地区、大湾区的收入占比分别为20.2%、54.0%、17.5%，长三角的收入已经超过半壁江山。结合当期的土地收购成本来看，2018-2020年平均土地收购成本占已确认平均售价的比例为36.4%、23.4%、32.5%，整体保持稳定。

截至2021年2月28日，石榴集团已有86个物业开发项目，其中82个由附属公司开发，4个项目由合营企业及联营公司开发;总土地储备为919.38万平方米，是2020年97.6万平方米的结转面积的9.4倍。

其中包括已竣工项目的可供出售建筑面积、可供租赁建筑面积及物业投资建筑面积194.67万平方米，开发中物业的规划建筑面积638.84万平方米，持有作为未来开发物业的估计建筑面积85.87万平方米。

从土地储备结构来看，京津冀城市群总土储约410.94万平方米，占比44.7%，其中北京市占比16.7%、河北省占比26.0%，大本营根基仍然牢固。大本营之外，长三角地区总土储面积约414.22万平方米，占比45.0%;大湾区与成渝经济圈的占比分别为2.9%、1.4%;其他地区占比5.9%。

凭借京津冀城市群及长江三角洲地区的牢固市场地位及营运经验，石榴集团进一步扩展至华南的大湾区以及中国西南地区的成渝经济圈，全国化初具格局。

经营性现金流净额连续为正债务结构持续优化

三道红线+集中供地政策出台，直接倒逼房地产企业降负债，如今拥有稳健的财务状况是公司发展下去的基础。报告期内，石榴集团各项流动性指标和债务结构不断优化。

2018-2020年，石榴集团剔除预收账款后的资产负债率为75.41%、73.77%、69.55%，2020年剔除预收款后的资产负债率低于70%，已经达到监管要求。

同期公司有息负债总额也在不断下降，分别为294.6亿元、272.7亿元、248.3亿元。招股书披露的净资产负债比率(借款总额减现金及现金等价物除以权益总额计算)下降明显，从2018年的1.8倍下降至2020年0.9倍。

短期偿债能力方面，公司近3年流动比率保持相对稳定，分别为1.3倍、1.2倍及1.2倍。主业业务的造血能力持续加强，经营性现金流净额从2018年的-53.06亿元提高到2020年的20.70亿元，2019-2020年连续两年为正。随之来的是，现金及银行结余从2018年的32.93亿元增加到2020年的67.71亿元，一年内到期的计息银行借款及其他借款+应付债券合计从2018年的123.51亿元降至2020年的55.20亿元。现金短债比从0.27倍提高至1.23倍，达到监管方面提出的不小于1倍的要求。

在降债的同时，我们注意到石榴集团的负债结构也在不断优化。长短有息债务比例从2018年的58%、42%，调整为2020年的78%、22%。

而根据招股书资料披露，截至2018年、2019年及2020年12月31日，公司银行借款、信托融资及公司债券的加权平均实际利率仅为8.2%、8.9%及8.1%。