近日，起家于四川的物业管理服务供应商——明宇商服控股有限公司(以下简称“明宇商服”)向港交所递交招股书，首次披露公司发展规模及营运情况。
招股书显示，明宇商服由张建明夫妇合计持股93.3%，背靠明宇实业集团有限公司(以下简称“明宇集团”)，后者的创始人及实际控制人亦为张建明。
据公开资料，明宇集团以“酒店+地产”双核驱动，涉足酒店、地产、金融投资等多个领域，经营资产达150亿元。而报告期内，明宇商服的绝大部分收益来自商用物业的物业管理及相关服务，公司的在管物业主要由明宇集团开发。其中，物业管理服务收益方面，来自明宇集团所开发物业产生的收益比例超过七成。
《中国经营报》记者注意到，目前，明宇商服的发展区域集中在四川省及吉林省，扩张步伐谨慎。截至2020年末，公司在物业管理服务分部项下获委聘管理17项物业，订约建筑面积约为310万平方米，在管建筑面积约为290万平方米。与中大型物企相比，规模堪称“蚊型”。
只不过，有意扩大其他地区物业管理项目组合的明宇商服，其自独立第三方获得的项目中标率波动较大。2018年～2020年，该比率分别为100%、17.6%及8.3%。而对于未来增长，明宇商服仍有着较大的不确定性，甚至无法保证公司将继续获得明宇集团委聘管理其开发的物业，或将能够以可接受的条款利用其他来源的物业弥补任何业务流失。
针对公司的规模增长计划及上市前景等相关问题，记者致电致函明宇商服方面，相关工作人员称已收到采访函，将转达至相关领导进行回复。截至发稿，对方未予以进一步回应。
背靠关联方“大树”
招股书显示，明宇商服的前身为成都明宇环球商业管理有限公司(以下简称“明宇商管”)，其最初以“南充宇豪物业管理有限公司”的名义于2004年6月在四川省南充成立，以求为明宇集团开发的物业提供物业管理服务。后明宇商管将总部迁至成都，首次进入成都市场及商用物业管理市场。
招股书披露，张建明及其太太田梅透过明宇集团合计持有明宇商管100%股权，形成绝对控股。
2013年，不甘偏居一隅的明宇商管首次将版图扩张至吉林长春，且开始于长春明宇金融广场的展厅及售楼处提供案场协助服务。2015年，明宇商管更名至当前名称，并扩展至商用物业招商、招租以及顾问服务行业。
招股书显示，2018年～2020年，明宇商服在四川省的总在管建筑面积分别约为130万平方米、150万平方米及250万平方米，约占相应期间总在管建筑面积的86%、87.8%及87.7%;及于吉林省的总在管建筑面积分别约为20.6万平方米、20.6万平方米及35万平方米，约占相应期间总在管建筑面积的14%、12.2%及12.3%。
明宇商服预计，不远的将来四川省及吉林省将继续占公司营运的一大部分，考虑到这一集中情况，该等地区的政策或营商环境的任何不利发展，可能对公司的业务、财务状况及经营业绩造成重大不利影响。
记者注意到，于往绩记录期间，明宇商服的在管面积增长速度亦不快。2018年末，公司的在管面积达到150万平方米，后增至2019年末的170万平方米，截至2020年末，公司在管面积规模约290万平方米，三年复合年增长率为24.5%。
对应期间内，明宇商服实现总收入约8390万元、8860万元和1.05亿元，同期溢利为1720万元、1731万元、3152万元。具体来看，2018年～2020年，公司物业管理服务产生的收益分别占总收益约63.5%、70.3%及70.4%，而专项委聘产生的收益分别占总收益比例约28%、20.7%及21.6%。
其中，明宇商服的绝大部分收益来自商用物业的物业管理及相关服务。2018年～2020年，公司来自商用物业的物业管理服务收益约为4410万元、5120万元及6180万元，分别占物管服务收益约82.7%、82.2%及83.5%;来自住宅物业的物业管理服务收益约为920万元、1110万元及1220万元，分别占物业管理服务收益比例约17.3%、17.8%及16.5%。
整体规模上，截至2020年12月31日，明宇商服拥有3间附属公司及3间分公司，向31项商用物业及7项住宅物业(合计包括三个业务分部下订约建筑面积约为460万平方米的64个项目)提供物业管理及相关服务。
值得注意的是，过去三年，明宇商服物业管理服务的在管建筑面积分别约96.4%、87.4%及65.1%来自明宇集团所开发的物业。
2020年12月初，明宇商管开始进行一系列股权腾挪操作，谋求上市之意图渐显。至此，伴随明宇集团将近16年的明宇商管，试图通过登陆资本市场进一步减少对明宇集团的依赖。
2020年12月9日，宇锦嘉收购明宇商管4.8%的股权，总代价140万元。招股书披露，宇锦嘉由王玉、谢鹏分别持股65%和35%，两人均为公司高管，前者为明宇商管的非执行董事兼明宇集团副总裁，后者则是明宇集团总法律顾问。
随后，2021年2月4日，投资人朱瀚荣出资58.45万元获得明宇商管2%股权，其为香港执业会计师及特许财务分析师，在为企业提供评估、估值以及相关咨询服务方面具有丰富经验。
期间，张建明成立明宇商管的香港上市主体公司——明宇商服，并通过注册成立境外离岸公司进行持股。至此，明宇商服形成由张建明夫妇持股93.3%、王玉和谢鹏持股4.7%、
