近日，天泰国际控股有限公司(以下简称“天泰国际控股”)向港交所提交招股书，计划募资用于为现有项目提供资金、偿还信托和银行贷款，以及补充营运资金。

作为一家诞生于1994年的山东青岛老牌区域房企，天泰国际控股年收入约为30亿元，但在当下面对来自资金端、销售端等政策强监管，以及面对不确定的整体经济形势，如何渡劫，以及能否渡劫，或是当前众多小房企求生的典型案例。

高额债务

据天泰国际控股招股书显示，2018～2019年和2020年前三季度，天泰国际控股收入分别约为26.44亿元、33.61亿元、29.31亿元，利润分别为3.13亿元、3.17亿元和2.31亿元，归属于上市公司股东的利润分别为1.93亿元、2.63亿元、0.55亿元。

截至2020年10月底，天泰国际控股在山东省内包括青岛、潍坊、烟台等8个城市落地54个项目，土地储备量约520万平方米，其中可销售总建筑面积为30万平方米，在建380万平方米，待开发110万平方米。而截至去年11月，天泰国际控股又在山东潍坊、德州、临沂分别耗资1.15亿元、6.6亿元、4.2亿元再获3块土地。

2018～2019年和2020年三季度，天泰国际控股发展中物业货值分别为60.52亿元、96.18亿元、114.86亿元，而待售已竣工物业分別为9.91亿元、17.96亿元和14.64亿元。

《中国经营报》记者梳理发现，就天泰国际控股体系内的土地储备布局来看，比重从高到低前5名依次为青岛33.8%(177.36万平方米)、潍坊22.8%(119.45万平方米)、滨州13.4%(70.25万平方米)、烟台13.2%(69.37万平方米)、济宁5.7%(29.71万平方米)。这意味着天泰国际控股将近7成土储押宝在青岛以外的三四线城市，乃至下沉至县城一级。

在整个房地产行业都处于资金饥渴的现状下，融资成效成为支撑企业扩张的重要因素。财报显示，当前天泰国际控股进行房地产开发资金主要依赖于经营所得和银行贷款及信托等。

2018～2019年和2020年前三季度，其经营现金流净额为连续净流出，分别为-8.51亿元、-17.75亿元、-3.02亿元，而融资现金流净额分别为-1.30亿元、20.82亿元、-0.52亿元，投资现金流净额分别为-5.72亿元、1.55亿元、1.88亿元。

报告期内，现金及银行结余分别为25.84亿元、35.41亿元、38.79亿元，其中现金及现金等价物分别为16.51亿元、21.18亿元、25.05亿元，受限现金分别为8.85亿元、13.50亿元、13.05亿元。

同期，天泰国际控股的借款总额分别达17.89亿元、35.93亿元和37.38亿元，其中即期借款总额分别为10.03亿元、21.48亿元、9.55亿元。资产负债率分别为120.5%、220.3%、203.0%。

天泰国际控股的盈利呈现波动下滑。

2018～2019年和2020年前三季度，公司毛利率分别为36.2%、26.3%、35.3%。公司方面认为，2018～2019年毛利率降低是由于住宅和商业地产平均售价降低导致，2020年前三季度毛利率同比上升是因为某单一的项目贡献主要收入。而净利润率则下滑更为明显，分别为12.4%、9.1%、8.4%。

踩中红线

对于天泰国际控股而言，如何化解来自融资端的监管“红线”也越发重要。