回溯2020年，“贝壳上市”应是中国房地产行业中的高光事件之一。

在贝壳上市之前及上市初期，并没有多少人能够预料到，这家“住房交易和服务的集成平台”能够如此受到资本市场的热捧。三次调高发行价之后，贝壳在2020年8月13日正式敲钟，上市首日市值达到了422.13亿美元，之后一路走高，直至现在，贝壳的市值已经达到777.88亿美元，秒杀“碧万恒”等一众龙头房企。

这对高高在上的房企们是一次极具冲击力的颠覆。在万科2020年年会上，万科董事会主席郁亮主动提到了贝壳给万科的启示，贝壳是房地产行业进入存量竞争时，万科跨行业学习的对象之一;恒大集团董事局主席许家印走得更远，在“学习贝壳”这件事情上，他真金白银地干上了。

2020年12月30日，许家印正式揭牌房车宝集团，公布旗下三大部门：房车宝全民经纪平台、房车宝平台、房车宝SaaS管理平台，业务涵盖新房、二手房、新车、二手车交易，以及家装家居、汽车用户服务。

从平台架构与业务部门来看，房车宝全面对标贝壳。房车宝的未来征途，也直白而明朗，那就是包装上市，就是万亿市值。房地产交易是一条不错的赛道，也有贝壳珠玉在前。可问题是，贝壳之后，58、易居也在发力，在对手林立的市场中，房车宝如何异军突起?

反制渠道

房车宝成为许家印的“明珠”，一开始也并非全是为了上市而冲刺。在完成上市这个远大目标之前，房车宝的诞生具有现实的原因。

一名恒大城市营销负责人的感受具有代表性：“我们进来之前，渠道就已经占有了市场。我们没有客户资源，在小城市卖房很被动。碰上行情不好，卖房更依赖渠道，他们还不断提点，一测算，基本没有钱赚了。”

据21世纪经济报道记者从多名开发商营销人士处了解，以贝壳为例，其会根据不同地方不同项目类型来对渠道费用定价，例如一线城市2-3%，二线城市5%，三四线7%，但并不固定，具体还要看每个项目。

现实情况是，房地产业已回归普通行业，房企的利润率进一步走低，房企的利润已经不如之前可观。据亿翰智库，截至2020年6月末，EH50房企平均净利润率为13.35%，相比2019年同期下降3.76个百分点。

此番背景下，高额的渠道费用再侵蚀利润，没有哪一家开发商能够袖手旁观。

“我觉得太好赚了，我累死累活，才赚10%，就是代建也才5%的管理费，你渠道给我带个客就2%-5%，下场做渠道我觉得能够理解。”一名TOP30房企的总部销售负责人告诉21世纪经济报道记者。

情势倒逼，开发商对渠道宣战合乎情理。

万科、碧桂园与保利等龙头房企，都有自建渠道的打算，万科的“易选房”线上平台近期动作频密;碧桂园更有入股中介机构的动作：2020年12月28日，合富辉煌发布公告披露，China-netHoldingLtd.、碧桂园物业香港一致行动协议下的要约已经完成，至此，碧桂园服务完成1.01亿港元入股合富辉煌。

但很显然，恒大的声量相较于同行更大。

恒大选择“全军出击”，或许与其对利润具有更严格的要求有关。从恒大财务报表来看，其利润表现相较同行更显逊色。据恒大2020年年中报，截至2020年6月末，中国恒大实现毛利666.8亿元，毛利率25%;净利润147.6亿元，净利率仅5.5%，远低于房企的平均水平。

景晖智库首席经济学家胡景晖对21世纪经济报道记者分析称，现在的渠道费用被大规模提高，恒大(的做法)能够理解，本身要快速回笼资金，降价销售利润率就很低，如果再付给这么高的渠道费用，那么可能的结果是，“卖一个赔一个”。

一场主角是恒大的战役，轰轰烈烈打响了。它的战略首位，是从大规模收编中介开始的。

据恒大方面2020年12月30日提供的数据，房车宝集团由恒大与全国152家中介机构于2020年下半年重组成立，构建房产、汽车线上线下全渠道交易平台，打造全球规模最大、实力最强的互联网科技服务集团。目前，房车宝集团年交易规模1.2万亿元,线下门店达30635家。

收编中介

半年时间，152家机构，3万间门店，恒大的攻防战堪称迅速利落。

在这个全新的领域，恒大依然祭出它的绝招，“圈圈圈”“合合合”“买买买”，意图通过巨额补贴来迅速抢占市场，但事实上，据21世纪经济报道记者从北京、郑州及武汉等中介品牌主及店东方获得的信息，房车宝开出的条件并不诱惑，能够打动的中介机构寥寥。

据21世纪经济报道记者获得的房车宝门店合作机制显示，中介门店加盟房车宝可根据城市能级获得5-20万上市期权分配额度、5-8万元的增资现金额度，以及5年内10万元的最高借款额度。其中，门店增资款用于投资门店发展，后期不用归还。

一名在大型中介平台负责加盟的人士指出，房车宝的模式，主要是“砸钱”，“对一般的店东，并没有特别大的吸引力。很多加盟店的店东，大家的痛点根本不是缺钱，是品牌和人力。”

胡景晖也分析称，店东方在选择平台的时候，无非考虑的是“赋能”的问题，从这个角度来讲，房车宝“比较虚”。“第一，房车宝是个新的东西，目前还没有太大的品牌影响力;第二，很重要的流量，现在最大的流量在58、贝壳手里;第三，房车宝尚未具备