风水轮流转，三年前从万达那“捡了个便宜”的富力，也开始重走万达老路，从买方转变成卖方，成为本年度资本市场担忧的房企之一。

面临资金缺口的富力将“减磅”作为的今年的重要任务。

富力最想脱手的莫过于那77家“便宜”酒店，但在如今的市场环境下，难以像万达一样找到愿意接盘的买家。于是，富力将部分酒店以REITs上市，成了富力盘活酒店资产的一大路径，但目前仍未有相关进展。

富力将不少持有型物业摆上货架，但如今成功出让的似乎只有其唯一的物流仓储资产。与此同时，有消息称，富力还有一系列正在推进的资产处置计划，包括将广州黄埔笔村旧改项目部分股权出售给平安不动产，出售海南富力海洋欢乐世界股权。

重压之下，富力也屡次传出要裁员的消息。11月传出富力“将暂停所有岗位招聘，2021年员工人数要在2020年的基础上减少30%”的消息，随后富力发布声明称其为谣传。

12月8日，富力地产下发一份内部文件《关于2021年营销体系各岗位人效管控的通知》，针对营销体系各编制人员情况进行梳理，要求各地区在本周内须即刻同步启动人员优化、淘汰及招聘相关工作，并在12月31日前完成人员配置及新员工上岗培训。这一通知又被外界解读为变相裁员。

对此，富力方面对界面新闻表示，大规模裁员纯属谣言，富力这一年一直在主动调整，所有努力都为了更好、更健康的发展。

"三道红线"重压

曾为“华南五虎”之一的富力在2017年迎来了自己的“高光时刻”，不仅因以199亿元收购万达商业地产旗下77家酒店资产而名声大噪，更超额完成年度销售目标，同比增长35%至818.6亿元。

富力在2018年仍旧大力扩张，虽然合约销售额大幅增长60%至1311亿元，但杠杆压力也不断提升，有息负债总额从2017年底的1422.4亿元升至1632.99亿元，净负债率从169.6%升至184.1%。

2019年，野心勃勃的富力定下了一个1600亿元的年度销售目标，但在房地产行业增速显著放缓的背景下，富力的销售形势不容乐观。即便在去年7月内部发文提出原则上暂停拿地工作，不惜一些促销售、抓回款，富力2019年也只实现了1320亿元的销售额。

2019年是富力“滑铁卢”的一年，除了销售不及预期外，其资金压力也进一步凸显，净负债率达到高峰，约199%。

财报数据显示，截至2019年底，富力有息负债总额达到1971.4亿元，同比增长近21%，其中银行贷款不仅占比从2018年同期的52%下降至49%，实际利率则从2017年的4.51%上升至5.54%。

今年疫情突然来袭，回A再次终止的富力将去杠杆作为重要工作目标。

截至2020年6月底，富力的的净负债率约为177%，同比去年底减少了22个百分点，总有息负债微降至1877.4亿元，但一年内到期的短期负债约为892.4亿元，难以被仅179亿元的现金及现金等价物覆盖，现金短债比仅0.44，剔除预收款后的资产负债率为70.22%，“三条红线”全部踩中。

穆迪、标普、惠誉等多家评级机构相继下调富力的评级。上半年，穆迪将富力的评级从Ba3评级下调至B1，展望从评级观察调整为负面。穆迪副总裁表示，富力地产企业家族评级的下调，反映出穆迪对其经营现金流疲弱以及未来12-18个月内大量债务到期的担忧。

8月31日，标普将富力地产及其子公司富力香港的长期主体信用评级从“B+”下调至“B”，至此，三大国际评级机构均在今年下调了其企业家族评级。

标普指出，截至2021年6月的前12个月内，富力地产有748亿的大规模债务到期，而截至2020年6月底，其非限制性现金余额仅179亿，流动性吃紧局面或将延续甚至可能恶化。

评级机构的“负面评价”导致富力在融资渠道及融资成本上更加艰难。今年9月，富力拟发行的26亿富力酒店二期ABS已处于终止状态;11月发行了一笔3.6亿美元的优先票据，2022年到期，年利率高达12.38%。

国盛证券研报指出，在债务指标均突破“三道红线”的背景下，富力地产的融资难度进一步加大，若想达到“绿色档”，以2020年半年度财务数据测算，需要缩减债务规模高达逾700亿元。

2020年中期业绩会上富力地产董事长李思廉表示，到今年年底，富力地产的净负债率将在177%的基准上再降10个点左右，未来9个月，富力地产可能将在国内外处理250亿到300亿债务。

“减磅”艰难

为降负债，富力主要祭出了出售资产、促进销售、股权融资、减少拿地以及减员五大举措。

今年以来，关于富力要处理投资物业资产包的消息不断传出。早在5月25日，瑞信发表报告指出，富力地产管理层已将处理部分重资产列入待办事项。

李思廉后在2020年中期业绩会上坦言，富力已有“减磅计划”，无论是投资物业，或者发展项目，都有出售的计划，不过商业物业的谈判一般都慢一点，也牵涉着一些公司的重组、税务的安排。

富力地产自2007年开始进军商业地产，投资物业组合(酒店除外)主要分布在一二线城市，包括甲级写字楼、购物商场、多种零售物业以及物流园等。截至2019年底，富力地产在运营的投资物业共计17个，代表性项目包括广州富力国际空港综合物流园、广州富力中心写字楼、广州天汇广场、