房子是每个家庭绕不开的话题，近日，国内房地产交易服务赛道更是在资本的助推下风起云涌，备受关注。

北京时间8月13日，贝壳找房赴美上市。上市当天股价上涨超87.2%，市值突破400亿美元。查看贝壳找房股价走势图，上市几天股价也有经历一些波动，截至目前，其市值仍高居400亿美元之上。

据招股书显示，成立仅仅两年的贝壳此次IPO核心数据表现亮眼，值得一提的是，今年上半年，贝壳找房营业收入为272.6亿元，其中新房业务收入为139.8亿元首超二手房业务，且占比超五成，从贝壳找房新房业务布局和增速来看，新房已成为贝壳业绩增长的核心驱动力。

新房成各玩家竞争主要赛道根据国家统计局数据显示，2019年全国房地产交易总额为20万亿的规模，据沙利文数据显示，2018年新房市场经纪人渗透率为15.3%，而空白研究院的最新调研数据显示，包括北上广深在内的全国重点20城，2019年的新房市场经纪人渗透率超过40%。

不难看出，随着经纪服务渗透率的快速提升，新房已成为行业玩家竞争的主要赛道。除贝壳找房近两年在新房阵地战果垒垒，易居和房多多也是不得不提的两大玩家。今年上半年，易居持续加码新房业务，借“百亿千盘万店”和“百亿垫佣”积极造势。7月31日，阿里与专注新房代理业务的易居宣布建立战略合作关系。

8月14日，房多多对外发布二季度财报，SaaS连接商户和房源规模的持续增长进一步显示平台夯实新房业务的姿势，疫后迅速恢复经营，第二季度实现盈利。为解决疫情期商户在佣金结算方面的刚性需求，基于数字背书，房多多打通银行等金融机构系统，首次实现银行直接向平中小经纪公司授信的创举。

主赛道之外，58同城、安居客也对新房业务“虎视眈眈”。2019年年中，流量思维+端口模式的58同城、安居客与同策、世联行启动跨平台合作，打响进军新房交易市场第一枪。

随着新房市场玩家定位的进一步清晰，赛道抗衡正愈演愈烈，谁能在高天花板市场中更胜一筹?本文带你一探究竟。

激发新房业务产能三大核心要素近两年，我们看到以贝壳找房、易居、房多多为代表的公司在房产交易服务赛道发挥不小影响力。对于任何一家公司来说，自身的行业定位和商业模式是屹立不倒的关键，或许我们可以从下文提及的新房赛道核心竞争力上挖掘，以微知著。

一、平台生产效率方面，比拼的是经纪人的连接能力

众所周知，作为交易平台，连接的商户越多才更具生产力，这就需要用产业互联网的方式帮助经纪人打开新房生意。

贝壳找房脱胎于链家，基于链家前期所做的数据积累，以及对于上海德佑、广州满堂红、大连好旺角等国内头部中介品牌的商业并购，搭建ACN合作网络，实现线上平台与线下雇佣经纪人的网络，以一己之力占据交易服务市场近10%的规模。但这种半封闭模式下也有一定弊端，大行在贝壳的强管控体系下，本身的独特竞争力逐渐退化，依附于平台的标准化管理失去自我进化能力。

相对于贝壳找房重点打造线上+线下结合的交易平台，易居除持续提升新房代理市场份额外，将旗下房友品牌开放至中小型二手房经纪门店加盟，提供业务运营资源，打造房地产经纪共享服务平台。在阿里的战略投资下，易居恐会进一步深化线上交易服务能力。但与之相较，致力于产业互联网建设的房多多跟贝壳找房在科技化、数字化上已有更为充分的积累。

先于贝壳找房登陆美股市场的房多多选择做行业的独立第三方交易平台，9年前成立之初就以SaaS切入新房业务领域，聚焦解决中小经纪群体缺乏品牌背书、缺乏科技化工具、缺乏“房+钱”资源等经营痛点，持续迭代SaaS解决方案，推动中小经纪品牌实现数字化升级。2020年第二季度，房多多平台的累计活跃经纪商户数超26.5万，同比增长26.9%。疫情期间，商户对房多多平台展现出极强的依附力，平台经营业绩持续向好，实现盈利。

在美股研究社看来，通过SaaS聚合中小经纪公司，帮助其成长发展的交易平台更具潜力。据了解，在相对成熟的美国市场，约85%以上的经纪人分布在小型经纪公司，也有业内人士分析称，中国房产经纪行业中小行占据50%~55%比重，贝壳系占据40%，以中原、我爱我家为代表的全国性连锁经纪品牌占据5%~10%。除贝系外，中小规模的经纪公司有望进一步崛起。这群拥抱科技的创业者，服务灵活、经营成本低、有狼性，有望成为行业的主流势力。

因而，在此背景之下，以SaaS聚合中小经纪公司的房多多具备进一步成长的可能。目前，房多多平台的活跃经纪人中，超过95%的比例来自中小经纪公司，已成为国内最大的中小经纪商户聚合平台。

相较贝壳找房平台45.6万的经纪人，2019年全年，房多多平台拥有44.3万活跃经纪人，从经纪人的连接能力来看，两者不相上下。

二、房源方面，各平台数量规模差距不大

房源对于经纪人来说是核心生产资料，房源越多满足客户的需求几率越大，成交几率也就越大。因此，房源也成为房地产交易服务赛道中主流玩家的关键资源。

在房源方面，贝壳找房基于链家原有数据，通过ACN网络以及大型经纪公司入驻，形成一二手房联动，举全平台之力开展新房分销