8月22日，1年期LPR(贷款市场报价利率)和5年期以上LPR分别下调5个基点和15个基点，降至3.65%和4.30%。一周前(8月15日)，MLF(中期借贷便利操作)和OMO(公开市场逆回购操作)的中标利率均下调10个BP(基点)。

此次利率下调后，房贷利率实际降至什么水平?中信建投证券首席经济学家黄文涛在接受《中国经营报》记者专访时表示，今年5月份，5年期LPR已经下调15个基点，同时首套房贷款利率降低20个基点，此番5年期LPR再度下调15个基点后，首套房贷款利率低至4.1%，已实质性低于2009年房贷利率打七折后的4.16%。

针对原油价格和国内通胀水平等，黄文涛认为，在乌克兰局势变量维持稳定的情况下，年内国际油价或稳定在每桶80~100美元区间;CPI(消费者物价指数)前三季度呈回升趋势主要是翘尾因素和新涨价交织，四季度或将回落，全年可以实现2.5%左右，低于3%以内的通胀目标。

LPR再下调首套房贷款利率低至4.1%

《中国经营报》：央行连续调降利率有何深意?

黄文涛：此次央行调降MLF、OMO利率各10BP，并缩量续作MLF和7天OMO，我们认为，可能体现出央行的两点意图：

第一，充分考虑市场需求，在市场利率极低的背景下降低政策利率，提高政策利率的有效性和利率走廊机制对于市场利率的引导作用。此次央行降息说明前期缩量并非因为央行刻意引导利率抬升，而是由于资产荒背景下市场利率极低带来的需求不足。MLF利率调降10bp，向已经接近2%的一年期同业存单利率回归;OMO利率向1.25%的DR007(7天期回购利率)回归，都体现政策利率回归。最后，缩量2000亿元续作，且描述为“满足金融结构需求”，因此更倾向于是政策利率向市场靠拢，回应市场关切。

第二，回应经济压力增加的担忧。经济数据中消费、投资数据全面回落，金融数据回落，反映出金融体系和实体经济对于经济走势预期的走弱，急需政策支持。在财政政策专项债发行已经基本完毕的情况下财政政策继续发力面临额度限制。此外，以中小银行为代表的金融体系风险亦在地产困局中酝酿，此次降息亦有为金融体系降成本之意。

《中国经营报》：LPR下调将对房贷产生哪些实质性影响，是否利好中长期贷款的增加?

黄文涛：房贷成本方面，此次调降15bps的5年期利率，如以贷款30年、等额本息还款、100万元本金计算，月供减少90元。之前于5月降低15bps的5年期贷款，并降低首套房贷利率20个基点，再加上此次LPR下调后降息效应将叠加，首套房贷款利率低至4.1%，已实质性低于2009年房贷利率打七折后的4.16%。

是否增加中长期贷款，我们还要注意利率调降传导到信贷有时间滞后，也需要其他政策的配合。目前，宽信用基础仍不稳固，此次调降能够降低社融下行速度，但下行趋势逆转还需耐心等待。目前，中央政府、央行、银保监和地方政府均已经发出明确信号，特别是在房地产领域。李克强总理在国常会和经济大省座谈会上都强调了下半年经济增长的重要性，并重点关注房地产市场风险。我们发现，宽货币更多是发令枪和配合的作用，后续还要看经济政策特别是地产政策的配合。

历次宽信用都由宽货币启动，首先是降准、降息提供宽松流动性环境和较低的成本;然后是基建端发力，加杠杆的主体是政府特别是地方政府和国有企业，但该种宽信用幅度往往较低，且受到隐债等多重限制，目前观察到基建增速难以继续上升;若政策观察基建发力不足以托底经济后，可能启用房地产，这是由于房地产产业链长、拉动能力强，但目前房住不炒和经济转型背景下预期已变，难以大幅放松。

我们维持6月可能是年内社融阶段性高点的判断，认为7月开始的社融增速下滑的仍有延续性，但下滑速度在降息后可能有所减缓，全年社融增速能够维持在10.5%左右。此外也需要观察主要经济主体，特别是地产产业链融资能力和意愿在疫情压力下有没有明显恢复。

《中国经营报》：国家统计局发布的7月份70个大中城市房地产数据显示，一线城市商品住宅销售价格环比微涨，二三线城市环比整体呈降势，70个大中城市中，商品住宅销售价格下降的城市数量略增。未来房地产价格或将呈何走势?

黄文涛：7月房地产销售、到位资金、投资数据降幅均扩大，且7月社融数据显示居民中长期贷款环比下降64%，再度确认当前楼市处于低迷状态。近期部分城市政策持续放松，因城施策出现积极变化，对市场销售构成支撑。7月28日政治局会议指出，要稳定房地产市场，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，压实地方政府责任，保交楼、稳民生。今年以来，各地支持政策频出，市场有所恢复但仍处于调整期，经历“业主停贷”事件后，不少房企尤其是民营房企面临更大压力，也影响购房者信心和市场预期恢复节奏。

此次长端5YLPR降息15BP，每月还款减少90元，直接影响有限，但结合各地因城施策中对于首套认定、首付比例、限购限售等政策共同施效，仍有较强的意义，对于居民购置意愿和商品房(尤其是一手房)的销售回暖有积极意义。

我们预计，未来房价下跌幅度有限，特别是一线核心城市，在人口和生产力集中的影响下，