格隆汇4月9日1951年7月16日,中国公安部公布《城市户口管理暂行条例》。这是新中国成立后第一步户口管理条例,基本统一了全国城市户口登记制度,也拉开了中国户籍制度改革的大幕。
此后,户籍制度经历了多轮的改革和演变。到了2014年,国家出台《国务院关于进一步推进户籍制度改革的意见》,户籍改革进入深水区。
同一年,政府工作报告提出要解决“三个1亿人”的目标:促进约1亿农业转移人口落户城镇,改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村,引导约1亿人在中西部地区就近城镇化。实现这“三个1亿人”目标的期限是2020年。
4月8日,发改委下发《2019年新型城镇化建设重点任务》的通知,正是要解决“促进约1亿农业转移人口落户城镇”,直指城乡二元结构问题。
一、户籍制度改革有何亮点?
发改委下发的《重点任务》文件中,明确提到:2019年,实现常住人口和户籍人口城镇化率均提高1个百分点以上。最终希望顺利达成《国家新型城镇化规划(2014—2020年)》的目标:到2020年,常住人口城镇化率达到60%左右,户籍人口城镇化率达到45%左右。
根据每一年的国民经济和社会发展统计公报,2014年全国常住人口城镇化率比上一年提高了1.04个百分点,2015年至2018年分别提高1.33、1.25、1.17、1.06个百分点,整体呈现逐年放缓态势。
到2018年,常住人口城镇化率已经达到59.58%,如果2019年再度提升1%,将达到60.58%,也将提前一年完成规划目标。
而户籍人口城镇化率2018年也仅有43%左右。观察2016年至2018年户籍人口城镇化率的数据,分别比上一年提升了1.3、1.15、1.02个百分点,也是呈现放缓的态势。这也是此次户籍政策冲刺的原因所在。只要2019-2020年,每年户籍人口城镇化率提升1个百分点,也将在规划时间内圆满完成既定任务。
具体户籍动作而言,《重点任务》提到:继续加大户籍制度改革力度,在此前城区常住人口100万以下的中小城市和小城镇已陆续取消落户限制的基础上,城区常住人口100万——300万的Ⅱ型大城市要全面取消落户限制;城区常住人口300万——500万的Ⅰ型大城市要全面放开放宽落户条件,并全面取消重点群体落户限制。
对于超大特大城市,要调整完善积分落户政策,大幅增加落户规模、精简积分项目,确保社保缴纳年限和居住年限分数占主要比例。
这意味着Ⅱ型大城市,诸如乌鲁木齐、贵阳、石家庄、南昌、珠海、佛山等多个城市将出现“零门槛”落户。Ⅰ型大城市,诸如西安、哈尔滨、青岛等多城落户条件也将放开放宽落户。
其实,在此次政策出台之前,石家庄就已经提出了“零门槛”落户,新一线城市的杭州也把门槛降低为大专生。
此次政策意味着中国封建时期就延续下来的严苛高门槛的落户制度将成为历史。此外,此次改革也一改过去的“限制大城市,发展中小城市”的思路与准则,大超市场之预期。
二、对房企影响几何?
大城市落户开闸,自然而然会让人联想到是为城市房地产找接盘侠。此次政策一出,港A两市的房地产板块闻风起舞,齐齐大涨。
A股市场中,海航创新及渝开发直接飚涨停,龙头华夏幸福和新城控股分别大涨8.73%、7.73%,江湖老大哥万科也飙涨超过6%。
港股市场中,太阳城集团飚涨15.51%,碧桂园大涨5.73%,中国恒大上涨3.45%,融创中国上涨2.13%。
一句话总结,房地产板块就像吃了“万耐可”一般,尽展雄风,好久没有这般勇猛了。当然,户籍制度的放开,一定程度上会加快中国城市化率,也会有更多的增量“接盘侠”进来,自然也给了市场足够的想象空间,股价大涨也就可以理解。
不过,此次政策利好房企,表现会有所分化。特别是Ⅰ类城市户籍的放开,大城市的虹吸效应会更强,会加剧三四五线中小城市的人口的流出。这些年,三四五线城市房地产的大涨,依靠着棚改政策来支撑。现在到好了,棚改已经到到尾声,户籍制度再来摆一刀。所以,对于一些地方性的中小房企来说,长期来看,无疑是很大的利空。
但对于龙头房企来说,现目前日子依旧不好过,还依然在囤钱过冬。不过,我们要知道,江湖老大哥万科一边再喊“活下去”,一边却拿了不少一二线城市的土地。从户籍制度的改革方向来看,未来人流会聚集在一二线城市,聚集在省会、区域中心城市,在这些地方地产才会有未来。这也是不少龙头房企重新转战一二线城市的主要原因。
户籍制度的大力改革,除了影响地产商以外,也让此前各地政府依靠“低门槛”落户来抢人的方式失效了。当然,这也为此前不敢贸贸然开闸落户的地方政府吃了定心丸,毕竟现在政策已经明了。
三、背后深层次的影响
1978年,邓公提出“改革开放”的伟大决策,中国经济也开启腾飞模式。40余年,中国取得了举世瞩目的成就,也于2015年超越日本一跃成为全球第二大经济体。这一切的背后,离不开廉价劳动力(生产力三大要素之一)的释放。
此前,户籍制度的障碍让农民无法融入城市,而农村土地制度的缺陷又让农民无法完全脱离农村。土地如果不实施大规模改革(诸如私有化),农村就不可能真正实现土地集约化使用,就不能最大程度让农村解放更多的剩余劳动力出来。
现在好了,户籍制度障碍基本消除。农村土地方面,也在逐步改革完善,朝着解放农村劳动力的方向发力。
在去年12月24日,十三届全国人大常委会第七次会议审议多项关于农村土地制度改革的法律案和报告。农村土地制度改革立法,为农地入市扫清法律障碍。目前,相关农村土地改革的消息依旧不断。
这样来看,户籍制度的大力改革,为农村人口大规模进城提供了绝对助力。此次政策也是鼓励农民进城,意味着原本分散的农村土地未来将逐步集中,当很多平原地区在土地集中之后,就可能出现高效的机械化大生产,将带来巨大的新增财富。
农村人口大规模进城,将助力中国经济腾飞的“第二春”。
经济学界有这样一组数据测算:每转移一个农业人口,需要8万元的社会投入。城镇人口每增长1%,国民生产总值相应增长3%。
这是因为城市化将显著拉低生产和生活成本(物流、行政成本大幅下降),促进产业分工和规模生产,带来显著的投资增长和消费扩张(基建、通讯、医疗、教育、娱乐)。
目前,美国的城市化率为81.8%,其他全球发达国家也基本都维持在80%以上,中国则不足60%。这相当于中国应该至少20%的红利没有吃。
这也是我看好中国未来经济的原因之一。未来,随着中国人口的流动,土地的流动也将提速,大量的生产力和生产资料将同时源源不断的涌入市场,为中国经济的注入迅猛的活力。
届时,就像40年前政策的全面扭转和生产要素的释放那样,中国又会出现新一轮难以想象的巨大机遇。
三、尾声
此次户籍政策下发之后,不少中介借此炒作未来房价还将暴涨。但是,笔者并不认为户籍制度改革是为了找多少“接盘侠”,而是从更高更深远的角度去考虑的。
早在19大报告中,高层就明确表示“房住不炒”,还说将逐步剥离房地产的金融属性,回归居住属性。这一原则的定位,也说明了未来投资房地产不再是闭着眼睛买房就暴赚的时代了。
未来,拉动中国经济增长的不再是房地产,而是战略新兴产业(诸如5G、新能源汽车、高端制造、高端服务业等)。这也说明了,不管是户籍制度改革,还是以后出台其他什么政策,重启房地产这把“夜壶”的概率真心不大了。
