大家都熟知“上山容易下山难”这句古话。我喜欢爬山，但内心一直不太认可这句话，因为从力学的角度看，爬山显然比下山累。但我有一次下山由于大意，下行速度过快，不慎摔了一跤，且后果严重，这才感受到古人说得有一定道理。如果遇到陡峭的山坡、湿滑的道路，下山就更难了。
在经济术语中，经济周期的下行阶段有硬着陆和软着落之分，上行阶段倒没有对应的名词，看来经济的周期性波动更能体现上山容易下山难的特点。当然，究竟是上山容易还是下山容易，应该是没有定论的，因为上山与下山究竟是不是同一条路并没有告知，坡度多少也不知道，更何况由于每个登山者的体能特征、脚下功夫不一，因此，在没有假设条件的前提下就得出结论难以让人信服。其实分析经济也一样，不少人习惯于线性推导，但现实经济则不是线性的，甚至不是平面的，因为我们生活的空间都是立体的，同时还得加上时间的维度。
这次中央经济工作会议在谈及面临的困难时，首次提出消费和投资端的“有效需求不足”，我从10多年前就认定我国今后面临的最大问题就是“有效需求不足”，原因是投资拉动和出口导向主导的经济增长模式，会导致居民部门的收入占比下降，内部收入差距扩大，进而使得有支付能力的消费需求不足。
本文就大家普遍关注的房地产周期、经济转型等话题进行探讨，并侧重从有效需求等维度分析。
当城镇化遇到老龄化，房地产还需要调整多久
我们经常听到这样的观点：我国城镇化率才65%，而西方国家的城市化率水平普遍都在80%~90%，如果我们今后城镇化率每年上升一个百分点，那么到80%还有15年，房地产行业还能持续繁荣很长时间;或者我国户籍人口城镇化率只有46.7%，新市民数量超过3亿，都还没有买房，这意味着未来购房需求巨大。
与此类似的思维逻辑很常见，例如，中国人均乳制品消费量不足日本高峰期的一半，以此推断乳制品行业的发展空间巨大。但中国猪肉消费量几乎占到全球的一半，这是否意味着中国养猪产业从此走向衰落呢?非洲不少国家人均GDP不足2000美元，这是否意味着这些国家发展空间巨大呢?
因此，我们对城镇化的发展空间评估，需要多个维度，不能简单采取“国际比较”的方式。2021年，我国已经步入世界银行定义的“深度老龄化”阶段，深度老龄化意味着人口迁徙规模下降，城镇化进程放缓。
例如，2017~2021年五年间珠三角农民工净流出500多万，随着农民工平均年龄不断上升，告老还乡的农民工将持续增加，从而使得城镇化进程放缓。
今后中国城镇化将不是像过去那样以农民工进城为主要特征了，而是在人口自然增长率变负的背景下，一方面由于农村人口净减少的数量超过城镇，另一方面本乡本土的城镇化进程也在持续，故城镇化率还将上升，但增长幅度将大大放缓。从韩国看，步入老龄化社会后，过去20年其城市化率水平一直维持在80%~81%的水平。
最近大家探讨楼市什么时候见底，集中在商品房年销售面积、房地产开发投资额占GDP比重和新开工面积增速这三个指标上。乐观者认为，年销售面积到9亿平方米就是底，或者房地产开发投资占GDP比重到7%左右就是底，或者新开工面积增速上行就是底。如果此判断成立，那么楼市底部确实就在眼前了。
但这些都属于从“量”的维度去观察，是否还应该从“价”的维度去评估呢?如房价收入比、租售比等，目前应该还是偏高，即房子作为投资品，其估值水平与美国、日本、韩国等房价不便宜的国家相比，仍比较高。但即便其估值水平低于全球发达国家平均水平了，是否就是底呢?
例如，沪深300指数的平均市盈率已经跌至10倍多了，是标普500指数平均市盈率的五折，为何仍在下跌呢?因此，随便找几个指标数据来预测何时见底，无异于盲人摸象。
如果认为我们和日本在房地产开发投资额占GDP比重这一指标上可以作为见底的依据，那么，日本房价下行长达16年，是否也可以作为调整时间的依据呢?而且，日本1994年进入深度老龄化社会，我们在2021年，有类似之处。
从房地产需求层面看，我国居民人均GDP水平只有1994年日本人均水平的三分之一，且日本基尼系数一直维持在0.4以下的安全区间，更有利于消费。作为收入水平不高的发展中国家，我们面临未富先老的压力，故未来购房可能存在有效需求不足的问题。
我国这轮房地产牛市超过20年，超出多数人预期。当12年前深圳、上海的楼市估值水平超过东京、纽约时，诺奖得主席勒预测中国楼市泡沫会破灭，但在他预言之后中国楼市又涨了10年。1995年时任美联储主席格林斯潘提出美国股市“非理性繁荣”，但美股泡沫破灭也在5年之后才发生。所以，我们对市场一定要有敬畏之心。
我觉得，用周期理论来预测房地产周期或许比量价理论更靠谱些。例如，库兹涅茨通过对19世纪到第二次世界大战以前美国经济的研究，发现存在一个20年左右的长周期，由于该周期主要是以建筑业的兴旺和衰落这一周期性波动现象为标志加以划分的，所以也被称为“建筑周期”。
如果说我国房地产这轮上行周期从2000年开始算，上行周期已经持续20年以上，那么，对应的下行周期将持续多
