随着我国经济从高速发展进入高质量发展阶段，产业升级的同时，也为产业园等基础设施提出更高的要求，为了适应新经济、新需求，旧厂房改造成为当前的一种趋势，尤其是产业发展成熟，且用地紧张的珠三角城市，对旧厂房改造的需求也更旺盛。

5月19日上午，普洛斯东莞新沙物流园举行开业庆典，这个由旧食品生产厂房改造而来的产业园，开业即达到了90%的出租率。普洛斯资产中国区联席总裁赵明琪表示，“我们将旧厂房重新规划、投资开发，以服务地方产业进行布局;另外，该项目全方位升级改造，通过智慧化零碳化运营管理，提升环境、经济和社会效益。这个园区将作为新经济引擎，树立起新一代绿色智慧产业基础设施标杆。”

以物流及产业基础设施投资与服务为业界熟知，普洛斯一直深耕大湾区市场，已在深圳、广州、佛山、东莞、中山、肇庆、惠州、江门等9个城市，投资开发了30多个物流园及产业园，资产管理面积约400万平方米。

数据显示，整个粤港澳大湾区聚集了中国八成的供应链企业，拥有三百多个各具特色的产业集群，是供应链产业升级的大本营。赵明琪表示，目前普洛斯中国在建及在运营的物流及产业基础设施面积大约5000万平方米，而华南地区为400万平方米左右，还有很大的成长空间，普洛斯对大湾区的投资建设会加速。

“主动求变”适应市场需求

普洛斯东莞新沙物流园位于东莞市麻涌镇。麻涌镇是广州与深圳连线的黄金走廊，坐拥两座港口，是大湾区内核心物流枢纽之一，区位条件十分优越。同时，作为华南最大的粮油产业集聚区和全国三大粮油加工基地之一，麻涌镇近年来加大力度培育以粮油为基础的特色食品饮料产业集群，并以此推动区域产业基础高级化、产业链现代化，升级发展新经济产业体系。

结合上述区域优势和产业升级需求，普洛斯于2019年收购当地旧食品生产厂房，在原址基础上重新定位、更新升级，建成了东莞新沙物流园。相比旧厂房的单层设计，普洛斯改造后的园区总建筑面积近27万平方米，建筑层高达49.4米，建有国内市场稀缺且领先的4层双盘道物流基础设施，其中顶层的预留冷库净高达13米，可为冷链和自动化设备部署升级提供充足的空间。

在业内人士看来，13米的层高在物流园中非常少见，“8米的层高就已经算很高了”。对此，赵明琪解释称，现在的产业要求大量的自动化投入，一旦投入自动化，对仓库空间高度的要求就会提升，这也是普洛斯东莞新沙物流园项目在建设之初就考虑到的因素。

赵明琪还指出，尽管该项目单层高度比较高，项目的楼层有四楼，但是，普洛斯东莞新沙项目做的是全盘道、双盘道的设计，有足够的操作、停车的空间，足够的回转区域，对客户来说基本上每一层都可以当成是一楼来使用。“车辆进出比较频繁的企业更适合在1层，对于装卸量或配送量没有那么大的企业，则更适合在4层。”赵明琪补充道。

值得一提的是，在重建方案设计及实施全过程中，通过采取节能降碳措施并充分利用可再生能源，普洛斯东莞新沙物流园预计每年可减少超过1800吨二氧化碳排放量。经德国莱茵TüV与英国建筑研究院(BRE)联合制定的“净零碳建筑认证评价体系”评估，普洛斯新沙物流园已成为国内首个获得“卓越级”(最高级别)净零碳建筑认证的物流园。

赵明琪表示，普洛斯新沙物流园项目从设计的时候就采用了很多节能和环保的技术，把ESG放在了比较重要的位置，因为很多客户特别是在做跨境业务的时候，会涉及到绿证的需要，他们服务的客户会看其是不是使用绿色的物流和产业基础设施。该项目在ESG方面已经先做了基础的保障，对入驻的企业拓展业务也会提供便利。

新开业的普洛斯东莞新沙物流园，不仅体现出普洛斯高水准的园区规划设计及开发建设水平，还充分发挥了普洛斯在客户资源、生态资源以及产业服务能力上的优势，比如，园区的智慧化人车分流系统、屋顶将部署的光伏发电系统、计划安装的新能源充电桩和储能系统、按客户需求定制的仓储智能分拣RaaS(机器人即服务)等都综合协同了普洛斯旗下不同业务平台的解决方案。

依托普洛斯客户资源网络，目前该园区已吸引了多家行业头部客户入驻，出租率已达近90%，入驻的企业类型包括跨境电商、快时尚品牌，冷链物流及配套企业也将支持麻涌镇的特色食品饮料产业集群培育与结构性升级中。

实际上，如今的冷链已不仅仅局限于物流或者供应链环节，集生产、仓储和配送于一体的冷链需求成为一种趋势。赵明琪举例称，一些知名会员店的后台，是把加工车间和云仓整合在一起的，因为有的产品的保质期很短，云仓的配送半径在一个小时以内，所以从厂到仓，距离要越短越好，也就是生产和配送一定要在一起。值得注意的是，普洛斯东莞新沙项目原本就是食品加工厂，有食品加工的排污许可证，能完全实现产配一体，这也是该项目的优势。

“集约化用地”的样本

以普洛斯东莞新沙物流园项目为代表，普洛斯积极响应各地政府对战略性新兴产业发展的规划，从功能定位、规划设计、建筑开发到运营管理，对供应链产业基础设施进行全方位升级，已在北京、上海、苏州、西安等全国多个城市落